למשקיעים עם אורך נשימה: האם כאן מסתתרת ההזדמנות הנדל"נית הבאה?

כשבועיים לאחר שפרצה מלחמת "חרבות ברזל" פונו יישובים רבים בצפון המדינה, וכך גם קריית שמונה. "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, יצא לבדוק כיצד מתמודדים מאז המשקיעים הרבים שפקדו את העיר בשנים האחרונות.

● הושגה פשרה: זה הנוסח המעודכן למס על משקיעי הנדל"ן
● נתוני הלמ"ס: שוק הדיור מתעורר, במיוחד בערים האלו

דור (השם שמור במערכת), שנמנית על כוחות הביטחון, רכשה לפני כשלוש שנים דירת 3 חדרים בעיר תמורת 590 אלף שקל. "הפכנו אותה לדירת 4 חדרים כי כיוונו לקהל של סטודנטים, יצרנו פינת ישיבה וסלון מרווח". לדבריה, בשום תרחיש היא לא צפתה מצב שבו הדירה תהיה ריקה לתקופה כה ארוכה.

"כרגע הדירה עומדת ריקה. דירת רפאים, כמו כל קריית שמונה".

זאת אומרת שהדירה כרגע היא הוצאה בלבד.
"כן. כרגע הדירה היא הוצאה. אני משלמת משכנתה, אז זה לא כסף שנזרק לאוויר, אבל אין לי הכנסה. השבחנו את הדירה והמחיר שם עלה ואני רציתי להתקדם. ואז הגיעה המלחמה".

אז התוכנית הכלכלית שלך נקטעה?
"אפשר להגיד שהמלחמה מעכבת אותה, היא לא קוטעת אותה".

נניח שלא היית מלחמה. והיית מוכרת אותה לפי התוכנית, כמה את חושבת שניתן היה להשיג עליה?
"אני חושבת שאפילו הייתי יכולה להגיע ל־800 אלף שקל".

"יש מתעניינים, אך עדיין אין קונה"

מי שלא ממתין והעמיד לאחרונה את דירתו למכירה בעיר הוא עו"ד ויקי הקמון מגני תקווה. הוא רכש ב־2018 תמורת 550 אלף שקל דירה בפרויקט Be שממוקם ברחוב הראשי של העיר, ושמיועד לסטודנטים. מדובר בדירת שני חדרים בעלת חלל משותף, כך שהיא מיועדת לשני שוכרים, כשהשכירות הכוללת נעה סביב 3,000 שקל לחודש.

לדברי הקמון, "שבועיים לפני פרוץ המלחמה חתמנו על הסכם שכירות חדש עם שני סטודנטים, ואז הגיע השבעה באוקטובר וטרף לנו את כל הקלפים". שוכר אחד גויס מיידית, השני לא הגיע בשל המצב.

מדוע החלטת למכור את הדירה?
"אני מאוד מאמין ברכישת נכסים בפריפריה - יש לי דירה נוספת בדרום, ויש לי עוד כמה דירות באזור אחר בצפון. אך כשאני מסתכל לטווח הארוך, אני לא מצליח למצוא איזשהו צפי לאן הממשלה לוקחת אותנו עם העניין הזה. אין אפילו גוף שמכוון לעניין פיצוי. אנחנו בחשכה. לכן קיבלנו החלטה מושכלת, קרה, שאנחנו מחליטים למכור את הדירה בשלב הזה".

לדבריו מתעניינים יש, אך קונה עדיין לא.

אם אתה מוכר אותה היום, היא תימכר ברווח?
"בוודאי שיש רווח, מ־2018 עד אוקטובר 2023, הייתה עליית מחירים בקריית שמונה. מי שהסתכל על העיר כמשקיע, הבין שהעיר הזו מתפתחת ומקבלת תפנית גדולה מאוד גם בנושא התעסוקתי - שזה היה אחד החוסרים העיקריים בה".

ההתלבטויות בנוגע לפעילות העסקית בעיר לא פסחו גם על אנשי חברת הנדל"ן ברזילי מור, שהקימו את פרויקט Be. בפרויקט יש 316 דירות, מרביתן מכורות, בעוד ששיווק הדירות הנותרות קפא עם תחילת הלחימה. לדברי נדב ברזילי, אחד ממייסדי החברה, רק לאחרונה הם חזרו לשווק את הדירות, בתנאי מימון מיוחדים. לטענתו, רק בדרך זו ניתן יהיה אולי להניע רוכשים לקנות נכסים כיום בעיר.

כשדיברנו בטלפון וסיפרתי לך שאני מראיין מישהו מרוכשי הדירות אצלכם שמוכר את הנכס כעת, אמרת לי, "זה לא זמן טוב למכור". תסביר.
"אני חושב שיהיה קשה מאוד למכור בתנאים רגילים עכשיו. אם לא היינו מציעים מבצע מימון והרוכשים היו צריכים לשים את כל הכסף ומיד לשלם על המשכנתה - זה לא היה מפתה. יש מי שרואה צפי למלחמה בעוד שנה, ואני חושב שמי שכבר מחזיק דירה ויכול לחכות איתה אז עדיף לו להמתין עד שהדברים יתבהרו".

עו"ד המקרקעין אלי לוי, יליד העיר שבחודשים האחרונים נאלץ להתפנות מביתו ומתגורר זמנית בטבריה, מאשר ששוק הנדל"ן בקריית שמונה רדום. לדבריו, "לראשונה בהיסטוריה של קריית שמונה, מפנים את כל התושבים באופן יזום. בהתחלה העסקאות עצרו לחלוטין - אין תזוזה, אין טלפונים ואין התעניינות".

וכיום?
"היום יש מעט התעניינות, ממש בשוליים, זה לא קצב עסקאות שאנחנו מכירים".

עם זאת הוא טוען שעל ירידת מחירים אין עדיין על מה לדבר. לדבריו, "אני לא רואה כיום איזושהי ירידה דרסטית במחירים, וזה אומר כנראה שאנשים מאמינים שבסופו של דבר המצב יחזור לקדמותו".

העתיד: מכללת תל חי, אגרוטק ופודטק

ייתכן שההסבר לכך שהמוכרים אינם ממהרים להתפשר על המחיר נעוץ בתוכניות הצמיחה של מכללת תל חי, שכמו אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע, משפיעה יותר מכול על שוק ההשקעות בעיר.

"ברגע שהמדינה תשקיע בסוף המלחמה את הכסף שהיא אמרה שהיא תשקיע ומכללת תל חי תהפוך לאוניברסיטה, מ־5,000 סטודנטים כיום, יהיו שם הרבה יותר. לכן הביקוש יעלה וזה ישפיע על עליית מחירים", צופה ברזילי.

אופטימיות לגבי העתיד שמענו גם מעו"ד לוי. "אני חושב שכדאי להשקיע בקריית שמונה, אני חושב שהיא נמצא במיקום מדהים, היפה בארץ. לצד זה יש התפתחות של תחומי האגרוטק והפודטק. אני חושב שמי שישכיל לעשות את השקעה שלו בקריית שמונה, דווקא בזמנים האלה, יקצור פירות בשנים הקרובות. גם מבחינת שכירויות וגם מבחינת רווח על ההשקעה".

ממכללת תל חי ביקשו להבהיר את סטטוס המוסד האקדמי: "המועצה להשכלה גבוהה ושר החינוך יואב קיש, אישרו לאחרונה את הפיכת המכללה האקדמית תל חי לאוניברסיטת הגליל בקריית שמונה. משמעות המהלך היא תוספת של 3,000 סטודנטים ל־5,000 הסטודנטים הלומדים היום בתל חי וכן גיוס של מאות חוקרים ואנשי סגל, שיגיעו להתיישב בקריית שמונה והאזור.

"המבנים העתידיים של האוניברסיטה יוקמו בקריית שמונה, ביניהם מכון המזון הלאומי ומרכז התרפיות, שיצטרפו למרכז החדשנות והיזמות ששוכן בליבה של העיר. סביב אוניברסיטת הגליל צפויים לקום סטארט־אפים ומרכזי ידע וחדשנות בתחומי הפודטק והאגרוטק. כל אלו אמורים לשנות את פניה של העיר הצפונית".