ראשי הערים רק נבחרו וכבר עומדים לאבד סמכויות בתחום הדיור

יום לאחר הבחירות המקומיות מתברר, כי בעוד התושבים חושבים שבחרו בשריף שלהם, בממשלה פועלים להפוך את ראשי הרשויות לזרוע ביצועית בשרשרת התכנון הלאומית.

● הסיבוב השני המותח, ההדחה הדרמטית וההישג של המפלגות החרדיות: ההפתעות של הבחירות
● זה נראה כמו ההפסד הצורב ביותר אי־פעם לראש עיר מכהן

ביום רביעי נדון במועצה הארצית לתכנון ובנייה תזכיר החוק לקידום הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור). מטרתו: לתת מעמד קבע לוועדה, שכיום פועלת מכוח הוראות שעה שמתחדשות מפעם לפעם. בד בבד, החוק מקבע בפועל את עולם הגרלות הדירות כחזית מדיניות הדיור הממשלתית, וזאת משום שתוכניות הותמ"ל מהוות חלק משמעותי מהדירות שמוגרלות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד השונות, נוסח מחיר למשתכן.

הוועדה נהגתה ב־2014, ע"י מי שכיהן אז כשר אוצר וכיום כיו"ר האופוזיציה - יאיר לפיד. אלא שבעוד לפיד ייעד אותה לאיתור ותכנון מתחמים לבניית דירות להשכרה ארוכת טווח, אצל מי שהחליפו בתפקיד, משה כחלון, היא שימשה כתחנה בפס ייצור עצום של יחידות דיור.

הפס הזה החל בהסכמי גג שנחתמו בין משרדי הממשלה לבין רשויות מקומיות, שבמסגרתם התחייבה הממשלה לממן הקמת תשתיות במאות מיליוני שקלים ובתמורה הסכימו ראשח הרשויות שלא להערים קשיים על תוכניות לאלפי יחידות דיור שקודמו אצלם באמצעות הותמ"ל. בתחנה שלאחר מכן שווקו הקרקעות הללו ע"י רמ"י ליזמים פרטיים, ולאחר מכן הוגרלו לזוכים.

תוכנית אחת - ועדה אחת

הותמ"ל עבדה קשה. מאז הקמתה אישרה 360 אלף יחידות דיור, שהן כ־30% מכלל יחידות הדיור שאישרו ועדות התכנון והבנייה המחוזיות והארציות; במהלך אותה תקופה. יותר מ־100 אלף דירות הוגרלו במהלך התקופה במסגרת "מחיר למשתכן" והתוכניות שהמשיכו אותה וחלקן הגדול, במיוחד בשנים האחרונות, הוא על אדמות שתוכננו ע"י הוועדה הזו.

מהם יתרונות הותמ"ל? בניגוד לתוכניות רגילות, שבהן הדיונים מתחילים בוועדות המקומיות, ולאחר מכן עולים לוועדות המחוזיות ולעתים אף לוועדות ארציות, במסגרת הליכים שיכולים לארוך שנים - הותמ"ל פועלת בהפוך: הליך התכנון של הותמ"ל מתחיל בהכרזת מתחם כמתחם מועדף ע"י הממשלה, שגם קובעת את מספר יחידות הדיור שיתוכננו בו, ומשום עובר הלאה לטיפול הוועדה.

היא עומדת בכלל "תוכנית אחת - ועדה אחת". היא מבטיחה התגייסות כלל ממשלתית להקצאת משאבים ופתרון חסמים, היא אינה מוגבלת בתוכניות קיימות ויכולה לאשר תוכניות שסותרות תוכניות נקודתיות ואף מתאריות ברמה מקומית, מחוזית ואף ארצית. כל זה מבטיח, שקידום תוכניות גדולות ייעשה לעתים בפחות משנה, בעוד שבוועדות האחרות זה יכול היה לקחת חמש שנים ויותר.

ואולם, היתרונות של הותמ"ל מהווים גם חסרונות ובמה לביקורת קשה. זו טוענת ביסודה, כי מטרת העל של הותמ"ל היא להגדיל את היצע הדירות בישראל, וככזו, היא פועלת כזרוע ממשלתית תוך התעלמות, או מתן עדיפות נמוכה לצרכים מקומיים, לטובת כמויות של דירות שהיא מאשרת.

גימוד התנגדויות

עניין נוסף הוא המהירות שבה מתקבלות ההחלטות שלה. זו מושגת לא רק באמצעות עבודה ממשלתית טובה יותר בפתרון חסמים, אלא גם בגימוד התנגדויות שמוגשות לתוכנית.

לפני כשש שנים דחה בג"צ עתירות שהוגשו נגד טיפול הותמ"ל בתוכנית מתחם סירקין בפתח תקווה, אך השופטים שדנו בתיק, יצחק עמית (יו"ר ההרכב), דפנה ברק ארז ויוסף אלרון, לא היו רגועים. "החוק נועד לקצר עד מאוד את לוחות הזמנים של התכנון, אך ההיסטוריה (ויש שיאמרו ההיסטריה) הנוגעת למשברי דיור קודמים ולחוקים דומים בעבר מלמדת כי לצד המהירות וקיצור ההליכים יש להישמר מפני פרוייקטים שעלולים להתברר כבכייה לדורות.

"דווקא בשל חשיבותו ותכליתו של החוק והכלים "הכבדים" שהעניק המחוקק ליישומו ולביצועו, נוכח הרכב הצוות המייעץ, נוכח הרכב הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, ונוכח הרכב ועדת המשנה להתנגדויות שבכולם יש רוב מובהק ומוחלט לנציגי הממשלה - בהינתן כל אלה, ניתן להבין את חשש העותרות כי מספר יחידות הדיור שנקבע בהכרזת קבינט הדיור הוא נתון קשיח שהתכנון העתידי והמפורט ייעשה בכפוף אליו", כתבו בהחלטתם.

"בהיבט זה יש להכרזה משמעות גורלית, פשוטו כמשמעו, להתפתחותם ולצביונם של יישובים ושל אזורים רבים ברחבי הארץ. מכאן החשיבות של קבלת החלטה מושכלת גם בשלב המקדמי של ההכרזה, ודומה כי לרשות המקומית הרלוונטית תפקיד חשוב בשלב זה, בבחינת שיתוף מינימלי של הציבור בהליך קבלת ההחלטה על ההכרזה. לשם כך, גם אם אנו מקבלים את גישת המשיבים שאין מקום להליך סדור ומקיף של טיעון טרם קבלת החלטת ממשלה כגון דא, לא מצאנו טעם של ממש מדוע טרם התכנסותו של קבינט הדיור למתן הכרזה, לא תינתן הודעה פרק זמן סביר מראש לרשויות המקומיות שההכרזה אמורה ליפול בשטחן". כלומר למהירות והיעלות של הוועדה יש מחיר, והוא כולו מקומי.

מחירי הדירות לא ירדו

רק לפני כשלושה שבועות יצא ראש עיריית חדרה, ניר בן חיים, באמצע ישיבת ותמ"ל שהתקיימה בנושא שטח בשכונת בית אליעזר בעיר, בדיוק משום שטען, כי נוספו לתוענית המקורית כ־1,200 דירות שלא ידע על קיומן. בסופו של דבר, כשבוחנים מספרית את מידת הצלחת "פס הייצור" של כחלון להוריד מחירי דירות, התוצאות ידועות, ורק בשלוש השנים האחרונות שבהן הוועדה אישרה 100 אלף דירות, המחירים עלו ב־27%.

ועל אף זאת, על פי ההסבר לתזכיר החוק, קיבוע הוועדה נחוץ "הן לאור התמשכות משבר הדיור והצורך במוסד תכנון ארצי קבוע שיעסוק בתכנון יחידות דיור לצד הוועדות המחוזיות, והן בשל הסמכות הנתונה לפי החוק הקיים, לוועדה למתחמים מועדפים לתכנן את המתחמים הסובבים את תחנות המטרו - הליך שצפוי להימשך שנים ארוכות".

עיון בביצועים של הוועדות המחוזיות מורה על שיפור הביצועים שלהן במידה ניכרת בשנים האחרונות, במיוחד ב־2022 ו־2023. במינהל התכנון טוענים, שזו תוצאה של "התחרות שהכניסה הותמ"ל", אך עולם ועדות התכנון אינו אמור להיות תחרותי, ואף לא כזה שמבוסס רק על כמויות וזמנים קצרים.

נראה, כי הממשלה רוצה שהתכנון בישראל, כולל של ערים ויישובים - יגיע בעיקרו מהממשלה, ולא מהרשויות המקומיות. המשמעות של חוק הותמ"ל היא שהממשלה רואה בראשי הרשויות זרוע ביצועית לקידום יעדי התכנון הממשלתיים, ולא כראשי גופים מקומיים שצריכים לפעול לפי הצרכים של תושביהם.