למרות הקיפאון במכירת דירות: עלייה בהיקף התחלות הבנייה ברבעון השלישי

הפתעה: שוק הנדל"ן בירידה - אך מספר התחלות הבנייה דווקא עלה ברבעון הקודם והגיע לרמה הרביעית בגובהה ב-25 השנים האחרונות לפחות. מספר היתרי הבנייה שהונפקו ברבעון השלישי של 2023 הוא השלישי בגובהו מאז 2018 לפחות - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום (ד'), אשר מבטיחים כי קצב הבנייה הגבוה שבו מצוי ענף הבנייה היום יימשך גם אל תוך 2024, על אף שנתוני המכירות של היזמים מורים לכיוון של ירידות. 

● כ-45 אלף איש עלו לישראל מתחילת השנה: איפה הם בחרו לגור?
● לראשונה מפרוץ המלחמה: כ־2,400 יחידות דיור שווקו בהצלחה

ברבעון השלישי של השנה הוחל בהקמת 17,615 יחידות דיור, והונפקו היתרי הבנייה ל-20,287 יחידות דיור. בסך-הכול הונפקו בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה היתרי בנייה לכ-47,600 דירות, ירידה של כ-11% לעומת התקופה המקבילה ב-2022, ואילו מבחינת היתרי בנייה הונפקו כ-52 אלף כאלה, ירידה של כ-6% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. מדובר אומנם בירידות, אך חסרות פרופורציה לירידות של שוק הדירות, שרושם בשנה האחרונה ירידות של 40% ויותר לעומת השנה שעברה.

בסך-הכול התחלות הבנייה והנפקת היתרי בנייה מורים על המשך בנייה בקצב גבוה מאוד, ועל כך שגם 2024 תיחשב כשנת בנייה טובה, ללא קשר לבעיות החמורות שפקדו את הענף במהלך המלחמה. אלה, שבאות לידי ביטוי בסילוק עובדים פלסטינים מעבודות בניין בישראל, דורשות מציאת חלופות רציניות של כוח-אדם ממדינות אחרות, כדי להשלים את תנופת הבנייה שבה מצוי הענף. 

כיצד קורה שמספר התחלות הבנייה נמצא באחת מרמותיו הגבוהות ביותר בעשורים האחרונים, בעוד שרכישת הדירות נמצאת בצניחה כמעט חופשית? מדובר בתוצאה של לוחות זמנים שונים לגמרי: בעוד רכישת הדירות מושפעת מאירועים ותהליכים שמתרחשים בהווה, התחלות בנייה בהווה הן תוצאה של תהליכים שאורכים שנים.

כך, התחלות בנייה מהרבעון השלישי של השנה יכולות להיות סיום לתהליך בן 4-5 שנים, שהחל ברכישת הקרקע, תכנון, קבלת אישורים מוועדות התכנון והבנייה וקבלת היתרי בנייה, כלומר, סביר שחלק נכבד מהתחלות הבנייה שנרשמו בתקופת בצלאל סמוטריץ' כשר אוצר ויצחק גולדקנופף כשר הבינוי והשיכון, החל למעשה בתקופת משה כחלון כשר אוצר ויפעת שאשא-ביטון כשרת השיכון. 

שיאניות התחלות הבנייה

השיא של תופעה זו מודגם בתל אביב, עיר שבה הירידה בכמות העסקאות בשנתיים האחרונות היא אחת מהגבוהות בארץ, אך עדיין היא מובילה את התחלות הבנייה שנרשמו ב-12 החודשים, שבין סוף אוקטובר 2022 לסוף ספטמבר 2023, עם 5,907 דירות שבבנייתן הוחל, גידול שלכ-11% לעומת התקופה המקבילה הקודמת; אחריה מגיעה ירושלים עם 4,012 התחלות בנייה, בת ים עם 2,548 התחלות ואשקלון עם 2,082 דירות שבבנייתן הוחל בתקופה זו. 

ב-12 החודשים אוקטובר 2022-ספטמבר 2023 החלה בנייתן של כ-11,950 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-53% מהן נבנו במחוז תל אביב, וכ-28% במחוז המרכז - שוב ראיה לכך שהתחדשות עירונית מבוצעת רובה ככולה באזורי הביקוש.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-76% (9,090 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.