בית בגליל העליון עלה מיליוני שקלים. מה יקרה עכשיו למחירים?

לפני המלחמה: 61 אלף תושבים מפונים כבר למעלה מחודש וחצי מבתיהם הנמצאים ביישובים שצמודים לגבול לבנון, בגלל איום מצד החיזבאללה. מדובר באזורים שלמים שעומדים ריקים וללא אפשרות לחזור לפחות עד סוף החודש (כרגע).

● חגיגה במיליארד שקל: האוצר חושף - זו הסיבה שהם מסרבים לסייע לקבלנים 
● זוג בנה בית על נחלה שהייתה רשומה על שם הבעל. מה קיבלה האישה בגירושים? 

משיחות עם העוסקים בענף הנדל"ן באזורים הללו, עולה תמונה מורכבת: רגע לפני שפרצה המלחמה היה טירוף מחירים וביקוש גובה לחיים הפסטורליים שמציע צפון הארץ הכוללים במקרים רבים את חלום הבית הפרטי.

אך מהשבעה באוקטובר, עת פרצה מלחמת "חרבות וברזל", האזור נטוש, הנכסים ריקים, המכירות שהיו בתהליכים נעצרו והפרויקטים החדשים עצרו שיווקים באופן טבעי.

בעסקאות שדווחו ברשות המסים, יש שונות רבה ומעט מאוד עסקאות באופן יחסי, גם משום שמדובר ביישובים קטנים ומגוונים.

כך למשל במטולה דווחו חמש עסקאות לרכישת בתים מתחילת השנה, והשונות במחירים גבוהה. בחודש ינואר נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 163 מ"ר, בן חמישה חדרים, ב־1.85 מיליון שקל. הבית נבנה ב־1990 ויש לו חניה צמודה; במרץ נמכר בית בודד בשטח 182 מ"ר תמורת 2.2 מיליון שקל. במקרה זה מדובר בבית ישן יותר, שנבנה ב־1960; ביוני נמכר קוטג' דו משפחתי ב־1.5 מיליון שקל. הוא נבנה ב־2001 בשטח 130 מ"ר ובו 4 חדרים. העסקה האחרונה היא מיולי, בסכום של 1.37 מיליון שקל לבית מ־1990 בשטח 184 מ"ר הכולל 5 חדרים.

קריית שמונה מציגה גם היא שונות רבה במחירים. בעיר יש בעיקר מבני רכבת ישנים ודירות שיכון, וכן בנייה רוויה חדשה בשכונת יובלים, אך יש בה גם צמודי קרקע וקוטג'ים. השנה בוצעו שלוש עסקאות בעיר לבתים פרטיים; במרץ נמכר קוטג' בשטח 198 מ"ר הכולל 5 חדרים שנבנה ב־2018 ב־2.2 מיליון שקל. במרץ נמכר בית פרטי ישן מ־1992 ב־1.1.8 מיליון שקל. הבית כולל 5 חדרים ושטחו 218 מ"ר.

הביקוש: עומרי בשירי, מבעלי בשירי נדל"ן, פונה מקריית שמונה לבית שאן. "יש לנו משרד גדול מ־1975 בקריית שמונה, ואנחנו עוסקים בכל התחומים - תיווך, משכנתאות, פרויקטים וניהול נכסים", הוא מספר. בשירי מכיר היטב את המאפיינים הייחודיים לכל יישוב. לדבריו, "מטולה למשל מחולקת לשניים - המושבה והר צפייה, שהייתה הרחבה של מטולה. הביקוש להר הצפייה הוא חצי לעומת המושבה, וזה מתבטא במחיר.

"בהר צפייה נמכר בית פרטי ב־1.85 מיליון שקל לפני ה־7 באוקטובר. מכרנו גם מגרש ב־1.1 מיליון שקל בשכונת יובלים בקריית שמונה. לפני המלחמה המחירים היו ממש גבוהים. המצב היה חסר תקדים, והמחיר פשוט השתולל. בקריית שמונה נמכר בית פרטי ב־2.8 מיליון שקל - זה מחיר של ראש פינה שנחשבת פנינת נדל"ן. היינו בשיא".

 עומרי בשירי, מתווך באזור הצפון / צילום: יותם שחר

על הפריחה בשוק הנדל"ן הצפוני אומר בשירי: "הגל הגיע אחרי הקורונה. על כל בית קרקע בקיבוץ או במושב היו שבעה־שמונה אנשים שחיכו בתור - אם הוא יתפנה, ישר הם יבואו לקנות. בקיבוץ יפתח, שהוא יחסית בקצה העולם, מכרנו בית ב־2.5 מיליון שקל, בבית הלל בשלושה מיליון שקל.

"מהצד השני, יש אנשים שלא הצליחו לקנות בתים או דירות, אז הם פנו להשכרה ומחירי צמודי קרקע בשכירות הגיעו לשיא מטורף של 8,000 עד 10,000 שקל בחודש. הגל הגיע הרבה בגלל שנושא של פרנסה חצי נפתר באזור הצפון - אנשים קיבלו אפשרות לעבוד מהבית או פעם בשבוע להגיע למשרד. הרבה חבר'ה מהייטק, פסיכולוגיה ותחומי הטיפול השונים, עשו רילוקיישן והביאו כסף חדש לצפון. מכרו דירות ב־4 מיליון במרכז וקנו פה בשני מיליון ונשאר להם עודף".

יריב דרורי, שמאי מקרקעין מתמחה אזור הצפון והגליל המערבי, מדבר גם הוא על הפריחה והביקוש הגבוה לבית פרטי בצפון. לדבריו, "לפני המלחמה המצב היה טוב ובמיוחד עם הביקוש שגבר לצמודי קרקע. המחירים במושבים הפכו גבוהים".

בדיקה באתר רשות המסים מעלה כי במושב דוב"ב בית בן 5 חדרים, 155 מ"ר, נמכר ב־2.8 מיליון שקל. במושב יערה, בית בן 5 חדרים, 193 מ"ר, נמכר לפני שנה ב־3.05 מיליון שקל. לדברי דרורי, "העסקה ביערה כנראה כללה צימרים ולכן היא גבוהה. במחיר של דירת 4 חדרים בחולון־בת ים קונים משק חקלאי או צמוד קרקע בגליל".

כשנשאל על השכירות ומכירת הנכסים השיב דרורי: "מי שמפונה מקבל פיצוי. יש משקים חקלאיים שממשיכים לפעול. כל שלומי מפונה לאזור חיפה. אני מסתובב בשלומי לצורך עריכת שמאויות והכול באמת נטוש. אני לא מאמין שמישהו ימהר לקנות במצב הזה. אבל כולם מצפים שהמצב יחזור לקדמותו. מישהו מאמין שהצפון יתרוקן בסוף? אני לא רואה את זה קורה. אני גר במנות ואנחנו לא מפונים. יש המון תיירות אצלנו והכל מת מה7 באוקטובר.

פרויקטים חדשים: לטענת בשירי כרגע אין יותר פרויקטים חדשים באזור הצפון. "אפס, נעצר לחלוטין. אין דרישה ואין ביקוש. כל פרויקט שלא התחיל שיווק או בנייה נעצר, הוא אומר. "היזמים עצרו הכול כי הם מקבלים הארכה לעלות לקרקע אחרי המלחמה והם גם לא יודעים מה יהיו הביקוש. בצנרת לדעתי יש באצבע הגליל 10,000 יח"ד שעכשיו תקועות, שכונות שלמות של בתי קרקע בחצור הגלילית, בקריית שמונה, בקצרין ובמטולה שעצרו הכול.

"בתל חי יש שכונה חדשה שכמה קבלנים נעצרו שם. כרגע השוק של יד ראשונה נעצר לחלוטין והקבלנים שוקלים את צעדיהם, לאחר שחלקם הם קנו מגרשי מחיר למשתכן משולבים עם שוק חופשי. אם הם יפסידו הם יוותרו על הפרויקטים. זה לא רק למכור זה גם קצב המכירה. יש לי כמה פרויקטים לשיווק בעיר שהתחילו והשיווק נעצר. מזל שמכרנו 50% מהפרויקט".

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מספר על כך שהעיר הייתה הזדמנות וכרגע הוא עצר שיווקים בשני פרויקטים לא גדולים במיוחד בקריית שמונה. "בקריית שמונה אני משווק תקופה ארוכה, אני מכיר אותה טוב ורכשתי גם בעצמי. זו עיר מעולה נדל"נית, הוא מספר. "אני קניתי ומכרתי בשנתיים וחצי שלוש וכמעט הכפלתי את הכסף. מבחינת השיווקיים בקצרין היינו לקראת סוף שיווק של קוטג'ים ונשארו יחידות בודדות. בקריית שמונה יש לנו פרויקט להניע אבל כרגע אנחנו מעכבים אותו.

 אוהד אסרף, מנכ''ל ובעלים ארי מגורים / צילום: רז רוגובסקי

"בקריית שמונה הפרויקט שאני נותן לו שירותים, הוא פרויקט יחסית קטן להיקפים שלי, 61 יח"ד שהיזם זכה בו במרץ והייתה כוונה בסוף השנה הזו, לכל המאוחר בתחילת השנה, לצאת בפריסייל אבל זה לא יקרה. גם משום שהפינוי כולל עובדי עירייה. בהתחלה הקפיאו הכל וכעת מנסים לחזור לשגרת התדיינות ולא לעצור הכל. אני שומע גם מהיזמים בדרום שהם רצים למלונות לשבת בלובי עם מהנדס העיר המפונה.

"עוד פרויקט נחמד במרכז העיר הוא של סטודנטים, שבו גם הייתי אמור להתחיל למכור 20 דירות. זה פרויקט השכרה, אבל בגלל המלחמה עצרנו כי שלושת היזמים קרביים והתגייסו. מדובר בפרויקט Be פרויקט של גלעד מור (אח של חנן מור - ע.ד.ל) בשותפות האחים ברזילי. עשו קומפלקס עירוב שימושים ודירות קטנות לסטודנטים וחללי עבודה. הם מכרו למשקיעים והשאירו לעצמם. הכל נועד להשכרה לסטודנטים", אמר אסרף.

השוכרים: בשירי סבור שהבעיות המורכבות בשוק השכירות ביישובים הסמוכים לגדר יחלו בסוף החודש. לדבריו, "בחודשים אוקטובר־נובמבר, בעלי דירות נתנו הנחות ובאו לקראת השוכרים. מי שלא בא לקראתם ונוצר סכסוך בין בעל הדירה לבינו, ביהמ"ש יבחר איך לפתור את זה.

"חודש וחצי אפשר להתמודד, אבל דצמבר יהיה בסימן שאלה גדול. אנשים יבטלו צ'קים ויטענו, 'אנחנו לא גרים בבית'. המדינה לא פותרת את בעיית השכירות - החוזה תקף, יש תקנה שמשרד המשפטים הוציא שניתן לדחות בחודשיים עד ה־30 בדצמבר 2023 ובינואר בעלי הדירות רשאים לגבות שכירות אחורה חודשיים. התקנה תקפה רק לאזורי המפונים, נפגעי האיבה ואנשים במילואים.

"בקריית שמונה יש דירות לסטודנטים והמכללה עדיין לא פתחה את שנת הלימודים. הסטודנטים ששריינו דירות או המשיכו חוזים לא מגיעים להתגורר והם מרגישים מנוצלים שנתנו צ'קים. במקביל התושבים כאן בלחץ שלא יסיימו עם חיזבאללה".

העתיד: בשירי: "הנ"ט שנורה לאזור בבית הלל הכניס את כל הגליל ללחץ אטומי. שנים אנחנו היינו רואים אותם מטיילים מתצפתים וזה היה בשקט. הם לא הרשו לעצמם לירות ועכשיו הם מרשים לעצמם. אבל אני אחזור. לעומת זאת, יש הרבה אנשים שלא יחזרו ולא משנה מה יקרה. הנדל"ן יאט בצורה חריגה. בחצי שנה הקרובה, כמו בקורונה, תהיה עצירה מוחלטת עד כמעט אפס".

דרורי, כמו רבים מתושבי האזור, מקווה בעיקר שהביטחון ישוב ואיתו יחזרו כולם. לדבריו, "מה שיכריע פה זה מה יקרה ביום שאחרי, לא בקטע פוליטי אלא מעשי ופרקטי - מה יהיה עם האיום מהצפון והאם הם ימשיכו לרוץ על הגדר.

"ביישוב שאני גר בו, אני יכול לצלם מהמרפסת עמדה של חיזבאללה. אנחנו אמנם במרחק חמישה קילומטר מהגבול ולא מפונים, אבל אני רואה מגדל תצפית. אנחנו חיים את זה. הגדה המערבית שוכנת בקרבה למרכז, כך שבסופו של דבר אפשר להסתכל על הרבה אזורים בישראל כקו עימות".