דוחות בנק הפועלים חושפים: מעריך כי הירידה במחירי הדירות תלך ותתגבר

דוחות בנק הפועלים שפורסמו בשבוע שעבר חושפים: להערכת הבנק, ירידת מחירי הדיור תלך ותחריף בחודשים הקרובים, גם בגלל מלחמת "חרבות ברזל", שמצטרפת לסיבה העיקרית - עליית הריבית גרמה ליציאת קונים מהשוק, ולנפילה במספר העסקאות והמשכנתאות.

● דרור מרמור, טור סופ"ש | התחזיות לקריסה רוחבית בנדל"ן נערמות. מה מלמד ניסיון העבר ולמה זה לא בהכרח רע?
● ניתוח גלובס | מניות הנדל"ן והוויכוח: השוק עומד לזנק, או שיתאושש רק עוד 15 שנה?
● ניתוח גלובס | מה יקרה לכלכלה אם חזית הצפון תתלקח?

בדוחות הפועלים, הועלתה רמת הסיכון בענף הנדל"ן מבינונית לבינונית־גבוהה, ובעקבות זאת, זינקה ההפרשה להפסדי אשראי בתחום (בעיקר מימון לקבלנים) ב-432 מיליון שקל, ברבעון השלישי של 2023. זאת, בהשוואה להפרשה של 94 מיליון שקל בלבד במחצית הראשונה של השנה כולה. מדובר בשני שלישים מכלל ההפרשה להפסדי אשראי שביצע בנק הפועלים ברבעון השלישי (662 מיליון שקל בסה"כ).

בלי זה, הרווח של הבנק היה קופץ בכמעט חצי מיליארד שקל לסכום של 2.1 מיליארד שקל (בפועל הבנק הרוויח 1.67 מיליארד שקל ברבעון). במספרים מוחלטים מדובר על קרוב ל-2 מיליארד שקלים שבנק הפועלים מפריש כעת להפסדי אשראי בתחום הנדל"ן (2.4% מהאשראי שהעמיד), לעומת 1.47 מיליארד בסוף השנה שעברה (1.9%).

נזכיר כי בעשור האחרון, חזרו בכירי שוק הנדל"ן על המנטרה לפיה מחירי הדיור בישראל יכולים רק לעלות, והדבר חילחל לציבור הרחב וגרם לזוגות צעירים לרוץ ולקנות דירה. אבל הנתונים בשטח מלמדים שהמצב השתנה וכי מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה, ולא במעט.

הדבר ניכר במחירי הדירות החדשות. בשיחה עם גלובס, אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב, מעריך כי המחירים ירדו נומינלית ב-3.9% בשנה האחרונה, ובניכוי סבסוד תוכניות ממשלתיות (מחיר למשתכן בעיקר) - אף בשיעור של כ-8.5%. לדבריו, אם מנכים את השפעת האינפלציה, ירידת המחירים גבוהה אף יותר - ירידה ריאלית של כמעט 8% במחירי דירות חדשות, ובניכוי הסבסוד הממשלתי ירידה של 12.5%.

מכירת דירות חדשות מהוות כ-30% מהעסקאות בשוק הנדל"ן ודירות יד שנייה מהוות את יתרת ה-70%, כאשר מגמת הירידה במחירים מחלחלת גם לשוק זה. שם, לדברי זבז'ינסקי, מדובר בירידה נומינלית של 1.8% במחירים וירידה ריאלית, בניכוי האינפלציה, של כ-5.7%.

מה יקרה למחירי הדיור בהמשך

בדוחות בנק הפועלים, נכתב במפורש כי "בשוק הנדל"ן, ירידות המחירים שהחלו להסתמן לפני המלחמה צפויות להתגבר". בענף נרשמה כבר לפני המלחמה "האטה ניכרת בפעילות, שבאה לידי ביטוי בכמות נמוכה של עסקות, עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וכן ירידות מחירים קלות, בתשעת החודשים הראשונים של השנה... העלאות הריבית צמצמו את יכולת משקי הבית לרכוש דירה, וכן הקטינו רכישות של משקיעים... תחום הנדל"ן הושפע מתנאי השוק עוד טרם פרוץ המלחמה, וצפוי להיות מושפע מירידה נוספת בביקוש ומקושי בקידום פרויקטים" בעקבותיה. השוק "צפוי להיות מושפע מהאטה בפעילות במשק, אשר עשויה להמשיך ולהשפיע על היקף עסקאות, ולהביא לירידה משמעותית יותר במחירי הדירות".

זבז'ינסקי ממיטב מסכים: "  אין ביקושים ולכן סביר שמחירי הדיור ימשיכו לרדת, ירידה שאולי אף תתחזק בעקבות המלחמה. לקבלנים אין ברירה אלא להוריד את המחירים כי הם מאוד רוצים למכור, ובעקבות המלחמה אין להם הרבה קונים, אז מוכנים לתת יותר הנחות" הוא אומר. "העובדה שאין כמעט עסקאות מעוותת קצת את הנתונים, אבל בכל זאת, ההנחה שהמחירים ממשיכים לרדת היא סבירה". מצד שני, הוא מוסיף כי "המחירים עשויים לשנות כיוון כאשר המלחמה תסתיים, בהנחה שהיא תסתיים בצורה טובה מבחינת ישראל, ובנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית. זה יכול לעורר את הביקושים".

61.4 אלף דירות לא מכורות

על־פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו בשבוע שעבר, מספר הדירות הלא מכורות בישראל זינק לשיא של שנים ועמד על 61.4 אלף דירות בחודש ספטמבר האחרון, לעומת 44 אלף באפריל 2022. מדובר בזינוק של 40% בתוך שנה וחצי בלבד, ובעצם מספר דומה להתחלות הבנייה בשנה שלמה.

עוד על פי הנתונים, מספר הדירות שנמכרו נפל ל-14.1 אלף ברבעון השלישי של השנה האחרונה, לעומת 26.7 אלף דירות ברבעון הראשון של השנה שעברה, או ירידה של 47% תוך שנה וחצי בלבד. גם נתוני המשכנתאות משקפים את הירידה בהיקף הפעילות, לאחר שהיקפן צנח ביותר מ-50% תוך שנה וחצי. בשוק הדירות החדשות, חלקן של הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי מתוך המכירות הללו הגיע ל-30%, לעומת 18% בלבד לפני שנה.

ולמרות שלכולם ברור שמחירי הדיור יורדים בצורה משמעותית, קשה למצוא את המספרים הללו בנתון הרשמי של הלמ"ס, שם מדובר על ירידות זניחות לכאורה, של 0.1% עד חצי אחוז בחודש במהלך השנה האחרונה. הסיבה היא שנתוני הלמ"ס הם מצטברים - מחושבים על־פי 12 הנתונים האחרונים. מאחר שבשנת 2022, זינקו מחירי הדירות ביותר מ-20% וחלק מהמספרים של אותה שנת שיא במחירים עדיין נמצאים בתחשיב השנתי, נוצר הרושם שכמעט ואין ירידת מחירים. הנתון הרשמי על שוק הדיור, שפורסם בשבוע שעבר, הוא ירידת מחירים קלה של 0.2% בשנה האחרונה. אבל כאמור, הירידות שנראות כיום בשוק הן גבוהות בהרבה.

על־פי דוחות הפועלים, "נתוני הלמ"ס מראים על ירידת מחירים מצטברת של 3.8% במחירי הדירות החדשות מאז חודש ספטמבר 2022, וירידה של 1.9% במדד מחירי כלל הדירות בחודשיים האחרונים. נתונים אלו אינם משקללים הטבות הניתנות לעיתים במעמד הרכישה, לכן ייתכן שירידות המחירים בפועל גבוהות יותר".

בבנק מתכוונים למגוון הטבות שמעניקים כיום היזמים כדי "לפתות" את רוכשי הדירות, כמו פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, תשלום ריבית על ההון העצמי, החזר משכנתא לשנה, שדרוג מפרט הדירה על חשבון היזם, מימון יועץ משכנתא ועוד פתרונות יצירתיים, שמשמעותם הכספית לרוכשים יכולה להגיע גם ל-70 אלף שקל על פי מקורות בענף.

"כרגע לא ניתן לדעת מה הירידה 'האמיתית' במחירים מכיוון שעיקר הירידות מבוצעות באמצעות שני סוגי הנחות: שיפורים הניתנים בחינם בדירה לרוכש (למשל - מטבח, מזגן וכו') או סבסוד המשכנתא בידי המוכר" אומר לגלובס מנהל אחד מבתי ההשקעות. לדבריו, "הסוג השני הוא היותר חשוב, והוא תלוי בשני גורמים: כמה מסובסד (בדרך כלל 90% מתשלומי הריבית לשנה אחת) ומה התקופה המסובסדת.

"למשל, אם מדובר על סבסוד של 90% לשנה אחת זו בסך הכול הנחה שיכולה להגיע  כ-5%, אבל אם סובסד 90% לתקופה (מח"מ) של יותר משנה, ולהערכתנו יש עסקאות כאלה, זו יכולה להיות גם הנחה של עשרות אחוזים".