יזמי הנדל״ן שילמו שווי שיא והסתבכו: כמה באמת שווה הקרקע בשדה דב?

ספק אם יש קרקע שהפכה סימבולית יותר למצבו של שוק הנדל"ן בישראל, מאשר זו שעליה שכן בעבר נמל התעופה "שדה דב" בצפון תל אביב. בשנת 2021 יצאו המכרזים הראשונים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבניית השכונה במיקום היוקרתי, בדיעבד בעיתוי אומלל - רגע לפני גל עליות הריבית וההאטה החריפה בשוק הנדל"ן למגורים, בעיקר בת"א.

● יותר יקר מאנגליה ומצרפת: מחירי הדירות בישראל גבוהים ממדינות אירופה
● שאלות ותשובות | לאן הולכים מחירי השכירות, ומה יקרה כשהריבית תרד  

התוצאה: חברות יזמיות שזכו באותם מכרזים ושילמו מחירי שיא, שנבעו גם מתחרות עזה על המיקום האטרקטיבי, מוצאות עצמן כיום, עוד בטרם החלה הבנייה בפועל, מתמודדות עם הוצאות מימון אדירות על ההלוואות שנטלו לרכישת הקרקעות מחד וירידה חדה בביקוש לרכישת הדירות שייבנו עליהן מאידך.

בין הזוכות במכרזים בשדה דב, שיצאו לפועל בתקופה של ריבית אפסית ועליות מחירים בשוק הנדל"ן, נמנות מספר חברות ציבוריות, שהניחו לא מעט "ביצים בסל" זה. מדובר בחברות שיכון ובינוי, ישראל קנדה ובעיקר חנן מור, המקדמות שלושתן פרויקטים שאפתניים על קרקעות במתחם שברכישתן השקיעו כל אחת מיליארדי שקלים.

שיכון ובינוי: הראשונה להפחית שווי

דוחות קבוצת הבנייה והתשתיות שיכון ובינוי, שבשליטת נתי סיידוף ובניהולו של תמיר כהן, מלמדים כי ברבעון השני ביצעה החברה הפחתה בהיקף של כמעט 300 מיליון שקל בגין שווי הקרקעות שרכשה בשדה דב בשנים 2021־2022. שוויין של אותן הקרקעות הופחת לכ־2.17 מיליארד שקל לעומת 2.43 מיליארד שקל בספרי החברה בסוף השנה שעברה. 

שיכון ובינוי זכתה בשני מכרזים בשדה דב להקמה של 835 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח לצד שטחי מסחר. כבר בספטמבר אשתקד דיווחה החברה כי החלה לנהל מגעים להכנסתם שותפים בשיעור של עד 40% בקרן ריט שתקים לצורך ההחזקה באותן דירות. עם זאת, בדוחות שפרסמה החברה השבוע נכתב כי היא הפסיקה את סיווג קרקעות שדה דב כנדל"ן למכירה, לאחר שהתברר כי ההסתברות להכנסת שותפים לפרויקט תוך שנה אינה גבוהה.

בסך הכול הפחיתה שיכון ובינוי ברבעון השני 429 מיליון שקל משווי נדל"ן המיועד לפרויקטים של דיור להשכרה, כשבנוסף לשדה דב בוצעו הפחתות גם בפרויקטים באור־יהודה ובבן שמן. הפחתות אלו הובילו אותה להפסד רבעוני של 330 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 112 מיליון שקל ברבעון המקביל. 

ניירות הערך של שיכון ובינוי סבלו בחודשים קודמים ממומנטום שלילי על רקע המינוף הגדול שתחתיו פועלת הקבוצה, אך מספר מהלכים לשיפור הנזילות והקטנת היקף החוב שביצעה הקבוצה, הצליחו להרגיע את המשקיעים. כך מניית החברה אמנם נפלה ב־35% בשנה החולפת, אך מאז חודש מרץ היא זינקה ב־43% ומשקפת לחברה שווי של כ־5.2 מיליארד שקל. 

בד בבד התשואות באג"ח החברה ירדו משמעותית. לשיכון ובינוי חוב של מעל ל־4 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שהגיע במרץ להיסחר בתשואה דו ספרתית של עד 10% (באג"ח מסדרה 10), אשר כיום נסחרת בתשואה לפדיון של 6.5% "בלבד".

גורם בכיר בענף אומר כי "הירידה בשווי בפרויקט של שיכון ובינוי שונה מהמצב אצל הקבלנים האחרים, משום שלא מדובר באותו מוצר. אצלה זה פרויקט לטווח ארוך, כאשר השוק מתייחס היום בצורה 'עקומה' לכל נושא ההשכרה לטווח ארוך. השמאים מאוד חוששים ו'הולכים על ביצים'", מתאר הגורם. 

בנוסף לכך טען הגורם: "בראייה ארוכת טווח, להערכתי שיכון ובינוי תוכל להשלים את הפרויקט ובסוף תמצא גוף מוסדי שיקנה אותו. נכון להיום תנאי השוק להכנסת שותפים הפכו לקשוחים. יש שחקנים שיש להם מיליארדי שקלים פנויים, אבל הם דורשים דיסקאונט מטורף". 

ישראל קנדה: נתוני המכירות יפים

בעוד שהשווי בספרים של קרקעות שדה דב אצל שיכון ובינוי ירד במאות מיליוני שקלים, מי שמשדרת עסקים כרגיל היא יזמית הבנייה למגורים ישראל קנדה בהובלת בעלי השליטה ברק רוזן ואסי טוכמאייר. 

ישראל קנדה מקדמת פרויקט להקמת 480 דירות יוקרה במתחם לצד שטחי מסחר של 2,000 מ"ר. תוכנית העיצוב של הפרויקט אושרה במאי, ועד למועד פרסום הדוח הכספי האחרון בשבוע שעבר, חתמה החברה הסכמי מכירה של 102 דירות שצפויות להניב לה תמורה של 758 מיליון שקל. בדוחותיה לרבעון השני החברה מציינת כי ב־13 מאותן דירות מדובר בכתבי הצטרפות בסכום כולל של 138 מיליון שקל. 

הנתונים מדוחות ישראל קנדה מלמדים שהעלות המצטברת של הפרויקט מסתכמת ב־1.43 מיליארד שקל נכון לסוף יוני. נתון שהמשקיעים בחברה עשויים להתעודד ממנו, אשר עומד לכאורה בסתירה להפחתות שביצעה שיכון ובינוי, הוא המחיר הממוצע למ"ר בדירה שמכרה ישראל קנדה. זה עמד ברבעון השני על 75.6 אלף שקל, וטיפס ל־79.5 אלף שקל למ"ר בחוזים שנחתמו בחודשים יולי וחלק מאוגוסט. 

נזכיר כי במאי האחרון רתמה ישראל קנדה את הזמרת נועה קירל לקידום הפרויקט, לאחר שזו רכשה על פי הפרסומים דירה בפרויקט היוקרה ("ריינבו"). קירל, כך נמסר, רכשה דירת 5 חדרים בסכום של 10.18 מיליון שקל, לפי מחיר של כ־72 אלף שקל למ"ר, זאת לאחר שקיבלה הנחה. 

מניית ישראל קנדה איבדה כ־39% מערכה בשנה האחרונה, אך מאז השפל בשלהי אפריל היא הוסיפה לשווייה כמעט 40% ומשקפת לחברה שווי של 2.65 מיליארד שקל. לישראל קנדה חוב אג"ח בהיקף של כמיליארד שקל הנסחר כיום בתשואה שמגיעה ל־‏8.4% בסדרה ז', שנסחרה מוקדם יותר השנה בתשואה של כ־10%.

מי שעוד אמורה לפרסם את דוחותיה הכספיים בימים הקרובים היא חנן מור, יזמית בנייה למגורים הקטנה בהרבה מישראל קנדה ובוודאי שמשיכון ובינוי, שזכתה גם היא במכרז גדול בשדה דב באוגוסט 2021. החברה, בראשות היזם שנתן לה את שמה, רכשה קרקע תמורת 1.5 מיליארד שקל באמצעות הלוואה של 1.3 מיליארד שקל לצורך הקמה של 381 יחידות דיור למכירה. 77 דירות להשכרה ארוכת טווח, בית מלון קטן ושטחי מסחר.

חנן מור: מגעים להכנסת שותף

החששות סביב מצבה של חנן מור הם הרבים ביותר. זאת בשל מה שנראה כהשקעה שאולי הייתה גדולה על מידותיה. לאחרונה דיווחה החברה לבורסה כי היא בוחנת מכירת חלק מהפרויקט המתוכנן בשדה דב לקבוצת רוכשים או באמצעות הכנסת שותף ואף החלה במגעים ראשוניים.

חנן מור הדגישה כי להערכתה, על בסיס אותם מגעים, שווי הקרקעות בדוחותיה "אינו שונה באופן מהותי ממחירי המכירה שיתקבלו ככל שיבשילו המגעים האמורים".

כפי שפורסם בגלובס, מדובר בקבוצת רכישה הנמצאת בשלבי גיבוש ראשוניים שבראשה יעמדו המהנדס גיא פלד, בעברו מבכירי קבוצת ב.ס.ר, ועו"ד דורון אריאל, שאף חתמה על הסכם "נון-שופ" מול קבוצת חנן מור. הקבוצה, כך נכתב, הציבה למור גבול עליון מבחינת מחיר המכירה של הקרקע, המשקף הנחה של 20% מהערכה בספרי החברה. במרץ העריכה מור כי המחיר למ"ר בפרויקט יעמוד על כ־74 אלף שקל.

מניית החברה ירדה בשנה האחרונה בכ־60%, אך זינקה ב־45% מהשפל במרץ, שמשקפת לחברה שווי של 256 מיליון שקל. האג"ח, חוב בהיקף של כ־700 מיליון שקל, נסחרת בתשואה של עד 19% בסדרה יא' שאמורה אמורה להיפרע בתחילת אוקטובר.

גורם המקורב לנעשה בפרויקט שדה דב טוען כי ת"א "תהפוך לעיר יקרה בעולם ב־50 השנים הבאות. ישראל היא כבר כיום המדינה הכי יקרה ב־OECD, ולצערי היא תישאר כך גם בעתיד משום שאין כאן פתרונות דיור. בגלל הריבית, להרבה קבלנים אין אפשרות לזוז".

לטענתו, בשל היצע מועט של קרקעות, "המחירים יעלו להערכתי ואפילו דרמטית. בתוך חמש שנים, המחירים לדירות שייבנו בשדה דב אף יכפילו את עצמם". השאלה מה יקרה עד אז לאותן יזמיות שרכשו קרקעות יקרות במתחם.