העליון מחדד את מעמדו המיוחד של מרשם המקרקעין ותכלית תקנת שוק

הכותבים הם ממשרד יוסף ישורון, המתמחה במקרקעין ובבתים משותפים

בית משפט העליון דן לאחרונה בבקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בסכסוך מורכב ורב שנים, וקבע כי הסתמכות על מרשם המקרקעין בתום לב - ועליו בלבד - תאפשר רכישת זכות במקרקעין, אף אם הרישום לא היה נכון, בעוד שהסתמכות על מרשמים אחרים, לרבות מרשמים פנימיים של רמ"י, אינה מספיקה לצורך כך.

רקע עובדתי: בשנת 1983 התקבלה בביהמ"ש המחוזי בחיפה תביעת המנוח עטאללה פראן ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 83 בגוש 18675.

ביהמ"ש קיבל את התביעה והורה על רישום החלקה, ואולם ציין את שמו של אדם אחר (ממשפחת שאהין), שלא נטל חלק בהליך, ושאין לו כל זיקה למקרקעין.

בעקבות פסה"ד לא בוצע כל שינוי במרשם המקרקעין, כך שעד לשנת 1998, היה מצוין במרשם כי המקרקעין אינם מוסדרים, ומצויים "בסכסוך".

בשנת 1991, בעת הקמת הישוב מנות בגליל המערבי, נזקקה רמ"י לחלקה 83. לצורך כך ערכה עם משפחת שאהין הסכם חליפין, בגדרו העבירה משפחת שאהין לרמ"י מקרקעין שבהם החזיקה, בתמורה למקרקעין אחרים, כאשר בין הקרקעות שנמסרו נכללה חלקה 83, אשר לא הייתה להם למעשה כל זכות ביחס אליה. עוד באותה שנה במסגרת הקמת הישוב, הוקצה חלק מחלקה 83 למשפחת סויסה, שבהמשך, נחתם עימם חוזה חכירה.

ב־13.3.1996, בעקבות פנייה יזומה של פקיד ההסדר באזור למשפחת פראן (יורשי עטאללה), פנו בני המשפחה לביהמ"ש המחוזי בבקשה לתיקון הטעות בפסה"ד משנת 1983. אך ההליך נזנח. ב־18.2.1998 הגישה רמ"י למחוזי בקשה דומה לתיקון הטעות. ב־25.3.1998 ניתן פסק דין שבו נקבע כי תחת הרישום השגוי, יבוא בלוח הזכויות שמו של הבעלים, עטאללה פראן. תיקון זה פורסם ב־6.5.1998 ונמסר אודותיו לרמ"י.

ב־28.5.2005 רכש המבקש בערעור זה מאת משפחת סויסה את מלוא זכויותיהם שבחלקה 83 וזאת לאחר שהציגו בפניו אישור רישום זכויות עדכני שהופק על ידי רמ"י. לימים, נודע למשפחת פראן כי המבקש הקים על החלקה מבנים והם הגישו תביעה לפינויו.

"תאונה משפטית קשה"

ביהמ"ש השלום קיבל את תביעת משפחת פראן, קבע כי הם בעלי החלקה והורה על סילוק ידו של המבקש. לצד זאת, ביהמ"ש דחה את תביעתם לקבלת דמי שימוש ממשפחת סויסה ומהמבקש, אך קיבל את תביעתם לדמי שימוש מרמ"י. ערעור שהגיש המבקש למחוזי נדחה ומכאן בקשת רשות הערעור.

החלטה וניתוח: העליון דחה את הבקשה וקבע כי ההליך הוא תוצאה של "תאונה משפטית" קשה, שאירעה כנראה בשל טעות שנפלה בפסק הדין משנת 1983 והוסיף שאמנם קשה שלא להזדהות עם מי שרכש הזכויות במקרקעין, אולם אין בכך להצדיק מתן רשות ערעור.

העליון חידד את מעמדו המיוחד של המרשם, והדגיש כי תכלית עיקרון סופיות המרשם היא לבצר את אמינותו ואת הוודאות שהוא מקנה, ולהבטיח את יציבות הזכויות הרשומות במקרקעין שעברו הליכי הסדרה. מעמד מיוחד זה הוא שניצב בבסיס הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין (תקנות השוק) ומשכך, הסתמכות על המרשם בתום לב - ועליו בלבד - תאפשר רכישת זכות במקרקעין, אף אם הרישום לא היה נכון. הסתמכות על מרשמים אחרים, לרבות מרשמים פנימיים של רמ"י, אינה מספיקה לצורך תחולת סעיף 10.

דרישה נוספת שהעליון קבע למתן הגנת תקנת השוק לקונה, היא סיום הרכישה ברישום הזכות על שם הקונה, שכן בהיעדר רישום המבקש במרשם המקרקעין, אין זכותם של הרוכשים נהנית מהגנת הסעיף.

מדובר בהוראה מפליגה שחוקקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור, ומכאן נובעת החובה להקפיד על קיום התנאים הקבועים בה.

5542/12