חשבתם שמחירי הדירות לא יכולים לרדת משמעותית? תראו מה קורה בתל אביב

מחירי הדירות בירידה, אך זו אינה פרופורציונלית למתרחש בשוק. מבחינת קצב היקפי עסקאות השוק נחתך ביותר מ-40% בתוך שנתיים - קצב העסקאות שנרשם במחצית הראשונה של השנה, מזכיר את הקצב בשנות המיתון מלפני 20 שנה. ואולם למעט מחוז אחד, שנראה כי שחקני הנדל"ן שבו החלו להפנים את עומק הצרה, המחירים בינתיים מורים אמנם על ירידה, אך בהיקף שמזכיר יותר את המעידה הקלה של המחירים ב-2018, כשמחיר למשתכן היה בשיא.

● זוכי מחיר למשתכן מדברים: "היום לזוג צעיר אין אפשרות לרכוש דירה" 
● הכלכלן הראשי: תוכנית המענקים החדשה של משרד השיכון תעזור רק ל-4% מרוכשי הדירות 

עניין אחר הוא ששוק השכירות דואג לשדר לממשלה איתותים, לפיהם מי שסבור שמה שקורה בו יסתדר לבד, או שעליות המחירים בו אינן מעניינות - טועה טעות קשה.

שלושה חודשים רצופים של ירידות מחירים הם אירוע חריג בשנים האחרונות. לאחרונה הוא הופיע פעמיים ב-2018 (שבה נרשמו אפילו שש ירידות רצופות) ופעם אחת בסוף 2011, שנת המחאה החברתית. ואולם מהירידות ההן לא נותר הרבה. ב-2023 שוק הנדל"ן הישראלי נמצא במקום אחר לגמרי.

מדוח הכלכלן הראשי שפורסם השבוע עולה, כי קצב רכישת הדירות השנתי בשנה הזו עומד על 75 אלף עסקאות. זה הממוצע השנתי שנרשם בשנות המשבר 2002-2004. רק לצורך השוואה - ב-2011 מספר העסקאות הגיע ל-87 אלף ואילו ב-2018 ל-100 אלף. לכן מובן כי מה שמתחולל כאן כרגע הוא תהליך גדול, עמוק, ואולי אף הרסני, שירידה שנתית של 3% במחירי הדירות (זה קצב הירידות לפי שעה) - אינה משקפת את היקפו.

מחוז אחד מושך את מחירי הדירות כלפי מטה

למעשה, זה כך חוץ מבמקום אחד במדינה. עוד רבים בציבור לא מאמינים שמחירי הדירות יכולים לרדת כנראה, כי רק שם השוק החל להפנים את עוצמת המשבר המתחולל. זה ארע במחוז תל אביב בו מדד מחירי הדירות המחוזי רשם ירידה של 2.5% בתוך חודשיים. למעשה, מחוז תל אביב הוא המושך העיקרי של מדד מחירי הדירות כלפי מטה.

בדיקת נתוני הלמ"ס מעלה כי במחוז זה נרשמו ברבעון השני של השנה פחות ממחצית העסקאות שבוצעו בו ברבעון השני של שנה שעברה. אמנם המספר עתיד להתעדכן בסקירת הלמ"ס הרבעונית הבאה, אבל המגמה לא תשתנה. בבירת המחוז, העיר תל אביב, נרשמו 333 עסקאות ברבעון הזה, מספר שנמוך ממספר העסקאות שבוצעו ברבעון השני של 2020, שבו היה סגר הקורונה הגדול. התזה, שהועלתה בגלובס כבר בעבר, לפיה שוק הנדל"ן התל אביבי התאפיין בשנים האחרונות ב"בועת הייטק 2" - מתחזקת. מחירי הדירות בעיר עלו בקצב מהיר והגיעו לרמה שב-2023 לא רבים יכולים לעמוד בה, ורבים מאלה שיכולים - לא מעוניינים.

גם ביתר המחוזות נרשמת בחודשים האחרונים ירידה, אך לא כזו שמתקרבת למה שמתחולל בתל אביב.

כיצד קורה, שהיקפי העסקאות נופלים באופן חופשי, ואילו מחירי הדירות יורדים בצורה כה מתונה? סביר כי הסיבה לכך היא שהשוק טרם הפנים את עוצמת האירוע שמתחולל בו. רבים בציבור לא מאמינים שמחירי הדירות יכולים ליפול - הם שבעו הבטחות די והותר בעניין זה. יזמים ובנקאים מבטיחים שאו-טו-טו המצב ישוב לקדמותו, הריבית תתחיל לרדת והמחירים ישובו לעלות. ההערכות לגבי הריבית מבוססות כנראה; ההערכות שהמחירים יעלו שוב בעתיד הקרוב נראות יותר כמשאלת לב. קיימת אפשרות כזו, אולם מדובר בתרחיש פחות ריאלי מהתרחיש ההפוך.

אם מצב השוק ימשיך להחמיר - המבצעים לא יספיקו

הנתונים מראים על כך, שבחודשים הקרובים סביר יותר שירידות המחירים דווקא יואצו, כי מלאי הדירות שבידי היזמים תופח מחודש לחודש, ובשלב כלשהו הם יצטרכו להגיע להחלטה. כמותם גם בעלי הדירות הפרטיים, שמקווים לשפר דיור, אך במצב הנוכחי הם מתקשים למכור את הדירות שלהם במחירים שעליהם בנו. גם הם יצטרכו להגיע להחלטה, ומנסיון העבר אנו למדים, שרבים בוחרים להפסיק את הליכי מכירת הדירות שלהם ואת החיפושים אחרי דירות חדשות.

לגבי יזמי הנדל"ן, בחודשים האחרונים אנו עדים לתופעה מעניינת: הדירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן" ממתנות את קצב ירידת מדד מחירי הדירות החדשות. הנה, מסוף שנה שעברה מדד מחירי הדירות החדשות שכולל את מחיר למשתכן ירד ב-0.9%. לעומתו, מחירי הדירות החדשות ללא מחיר למשתכן ירדו ב-1.9%. לכאורה זה מנוגד להגיון, כי הדירות של מחיר למשתכן אמורות היו להאיץ את ירידות המחירים.

יתכן כי מה שקורה בפועל הוא, שיזמי נדל"ן מגבירים את קצב המבצעים שהם עורכים לרוכשי הדירות, כגון הלואוות בתנאים מועדפים, תנאי תשלום נוחים, שדרוג הדירות ועוד - וזאת כתחליף לירידות מחירים. להערכתנו, אם מצב השוק ימשיך להחמיר - המבצעים לא יספיקו.

הביקוש למגורים בשכירות עולה, אבל היצע הדירות מדשדש במקום

ציבור נוסף שחווה על בשרו החמרה במצבו הוא שוכרי הדירות. מדד שירותי דיור שמשקף את השינוי בשכר הדירה עלה בחודש האחרון ב-0.7%, ובשנה האחרונה ב-6.2%. מדובר בשיעורים כפולים מעליית מדד המחירים לצרכן (שעלה ב-0.3% בחודש האחרון וב-3.3% בשנה האחרונה), שממחישים לא רק את בעיית המחירים שאמורה לטרוד את שוכרי הדירות, אלא גם את בעיית מדד המחירים לצרכן, שמחירי השכירות דוחפים כל הזמן למעלה.

עד כה הממשלה מקפידה שלא לעשות דבר בעניין זה, למעט להמשיך לנקוט באותם צעדים שפעלו קודמותיה, כלומר להטיל מיסוי גבוה על משקיעים, שהם יצרני הדירות להשכרה העיקריים בשוק. התוצאה - אלה נוטשים את השוק, והיצע הדירות להשכרה יורד, או לפחות לא גודל באופן פרופורציונלי לגידול בביקושים.

כך, בשבוע שעבר פרסמה הלמ"ס כי בישראל יש גידול שנתי של 3.4% במספר הדירות להשכרה, על אף יציאת משקיעים רבים מהשוק. הגידול נובע בין היתר מדירות בירושה, ומדירות שנרכשו ע"י זוגות צעירים במחיר למשתכן ומושכרות.

זה אולי נשמע טוב, אבל רק בשנים 2021-2022 מחירי הדירות עלו ב-30%, מה שוודאי הגדיל את הביקושים למגורים בשכירות בקצב מהיר בהרבה.