הנתונים נחשפים: כמה דירות שכורות יש בישראל

דוח חדש מראה כי כמות הדירות המושכרות בישראל עולה בקצב כמעט כפול מקצב העלייה של כלל הדירות. אך בעשור בין 2013 ליולי 2022 משקלן של הדירות המושכרות מכלל הדירות עלה בכ-0.4% בלבד, בעוד שמחירי הדירות בתקופה הזו עלו בכ-80%.

בתל אביב מושכרות למעלה מ-107 אלף דירות, מהן כ-18 אלף (כמעט 17%) מוחזקות בידי חברות פרטיות. ואולם ביתר הישובים במדינה משקלן של הדירות בבעלות חברות מגיעה לאחוזים ספורים, והשוק נשלט לחלוטין על ידי בעלים פרטיים. כך עולה מסקר חדש "בעלות על דירה", שפורסם על ידי הלמ"ס. 

● רשות שוק ההון מצמצמת את החשיפה של חוסכים למדדי חו"ל | בלעדי
● באיזו עיר תמצאו תשואה שנתית של 5% על דירה בחצי מיליון שקל

עוד עולה מהדוח כי שכר דירה ממוצע בישראל הגיע לשיא של 4,368 שקל לחודש ב-2023, בעוד שדירות חמישה חדרים ומעלה בת"א מושכרות ביותר מ-10,000 שקלים.

הפרסום מתבסס על עיבודים מתוך מרשם הדירות והמבנים המבוסס על נתוני הארנונה שנמסרו על ידי הרשויות המקומיות עבור השנים 2022-2013. ואכן מדובר בפרסום העשיר ביותר על דירות בישראל, שעיקר העניין בו מתמקד בדירות להשכרה.

28% מכלל הדירות בארץ מושכרות

נכון ליולי שנה שעברה היו בישראל 2.85 מיליון דירות, מהן 801.4 אלף (28.1%) שבהן התגוררו שוכרים. נתון זה שם את ישראל באמצע בכל הקשור להשוואות למדינות האיחוד האירופאי וה-OECD. באיחוד האירופאי מושכורת בממוצע 30.1% מהדירות, ואילו ב-OECD רק 23.5% מהדירות מושכרות.

המדינות שמתאפיינות באחוז שכירות גבוה הן שוויץ, גרמניה, קולומביה ואוסטריה, בעוד שמדינות מזרח אירופה לשעבר מושכות את ממוצעי השכירות למטה. באלבניה, רומניה, סלובקיה, הונגריה וקרואטיה אחוז הדירות בשכירות הוא חד ספרתי.

היצע הדירות להשכרה גדל, אך גם הביקושים

בחזרה לישראל, קצב הגידול של דירות להשכרה מגיע ל-3.4% בשנה, בעוד שקצב גידול הדירות בכלל מגיע ל-1.9%, והמשמעות היא שבעשר השנים האחרונות גדל מאוד היצע הדירות להשכרה, אך גם הביקושים לשכירות.

אולם, בעוד הפרסום הנוכחי של הלמ"ס נותן לנו מידע מפורט על ממדי הגידול בהיצע - הוא לא מפרט על ממדי הגידולים בביקושים. לאור עליית מחירי הדירות בעשור האחרון, ומחירי השכירות בתקופה האחרונה, ניתן להניח כי הביקושים לשכירות גדולים בהרבה ממספר הדירות המוצעות.

עצם זה שמחירי הדירות עלו בתוך העשור האחרון בכ-77% בעוד שאחוז הדירות בשכירות עלה מ-24.3% ב-2013 ל-28.1% ב-2022 מורה על כשל שוק גדול, על מחסור בהיצע, או על חוסר התאמה בין המקומות שבהם מיקדו המשקיעים את רכישותיהם לבין המקומות המבוקשים על ידי שוכרים.

בלמ"ס מעירים, כי יש מקרים שבהם יש מגורים של שותפים בשכירות, שיש דירות ריקות ושיש דירות שבהן חשבונות הארנונה לא הועברו על שם השוכרים, כך שיש אפשרות לסטיות מסויימות בדיוק הנתונים, ואולם כאמור - מדובר בבדיקה הגדולה ביותר והמדוייקת ביותר שנערכה אי פעם בתחום זה בישראל.

תל אביב בראש הרשימה עם כ-50% דירות להשכרה

תל אביב היא השיאנית הלאומית מבחינת כמות הדירות לשכירות שמצויות בה. על פי הלמ"ס מדובר ב-107.3 אלף, כמעט מחצית מכלל הדירות בעיר; אחריה ברשימה נמצאת ירושלים, שבה 74.3 אלף דירות (31% מכלל הדירות), חיפה 42.5 אלף (34%), באר שבע 26.5 אלף (32%), נתניה 23.9 אלף (30%) ופתח תקווה שבה 23.8 אלך דירות מושכורת (27%).

מבחינת הגורם המשכיר את הדירות, כ-78% מכלל המשכירים הם אנשים פרטיים, 7% הן הדירות המשכנות בדיור הציבורי, 5% על ידי חברות נדל"ן, 5% על ידי קיבוצים ומושבים, ולגבי היתרה אין מידע או שמדובר בגורמים אחרים.

כבר כאן ניכר חלקן הקטן של חברות הנדל"ן. אנו בגלובס הערנו לא פעם, כי חלקן בכלל השוק קטן מאוד, והמיזם של "דירה להשכיר" הצליח להגדיל אמנם את מספר הדירות שמוחזקות בידי חברות, אך הוא רחוק מאוד מסיפוק השוק. בימים אלה של עליות ריבית, קטנו מאוד המיזמים של יזמי השכירות ארוכת הטווח, וגם השתתפותם במכרזי רמ"י צומצמה ביותר.

פילוח לפי ערים מורה, כי בתל אביב משקל החברות הוא הגדול ביותר. כ-17% מהדירות להשכרה מוחזקות על ידן; גם בהרצליה האחוז גדול יחסית (אם כי רחוק מלספק) והוא עומד על 10.4% מכלל הדירות; ביתר הערים הגדולות מדובר על אחוזים חד ספרתיים של אחזקת דירות להשכרה ע"י חברות, והמשמעות היא שתרומתן לשוק הזה ולייצובו - עלובה.