תוספת של אלפי דירות בזמן קצר: באיזו עיר חצי מהדירות הן של מחיר למשתכן?

בשבועות האחרונים סקרנו כאן את ההשפעות של תוכניות הדיור הממשלתיות - ממחיר למשתכן ועד דירה בהנחה - על שוק הנדל"ן ועל הזוכים בהגרלות שרכשו באמצעותן דירות. אבל יש עוד צד לתוכנית האלו שלא מרבים לעסוק בו - כיצד השפיעו ההגרלות על הערים שבהן הן התקיימו. בחלק מהמקומות שיעור הדירות שהשתתפו בהגרלות מסך הדירות בעיר זניח למדי - לדוגמה בתל אביב הוגרלו עד היום 352 יחידות דיור (יח"ד) בסך-הכול. אך בערים אחרות, שבהן הוגרלו עד כה אלפי דירות, המצב שונה - ובהחלט הביא שינוי משמעותי לעיר.

● משקיעים בלי להתכוון: מה לעשות אם קיבלתם דירה בירושה | כסף בקיר
● המנהלים חוגגים, המשקיעים מפסידים: המודל הבעייתי של קרנות הריט בישראל | בדיקת גלובס
● הפחתת ענק של שיכון ובינוי בשדה דב חושפת את השבר בשוק הדיור להשכרה | ניתוח

סיכום שערכנו אודות הערים המובילות במספר הדירות שהוגרלו בהן עד כה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, מעלה כי אשקלון היא המובילה את הרשימה עם כמעט 7,600 יח"ד שהוגרלו עד כה. אחריה מגיעות בית שמש עם כ־5,500 יח"ד, ראשון לציון עם כ־5,400 יח"ד, ראש העין עם כ־5,200 יח"ד וחיפה עם כ־4,300 יח"ד.

בהמשך אמדנו את משקל הדירות שהוגרלו מכלל הדירות ביישובים. שלא מפתיע ניכר שבערים גדולות כמו ראשון לציון, חיפה, ירושלים, נתניה ופתח תקווה, אף שהוגרלו בהן דירות רבות, שיעורן מהדירות בעיר קטן - ברמה של אחוז חד ספרתי. לעומת זאת בערים עכו, דימונה, נתיבות, מודיעין ואשקלון, משקל הדירות שהוגרלו עומד על 10%־20%, ואילו בשדרות, באופקים ובבאר יעקב שיעור הדירות המוגרלות עלה על 30%.

מכיוון שחלק מהדירות שהוגרלו טרם נבנו וטרם נספרו במסגרת הדירות הקיימות ביישובים, המשקל בפועל נמוך במידה מסיימת ממה שהגענו אליו בחישובים שלנו, ואולם עדיין הערים עם משקל גדול של דירות מוגרלות, יישארו במקומות הגבוהים גם לאחר ניכוי כזה, והשאלה העולה היא עד כמה הדבר משמעותי לעיר.

"העיר תחטוף עומס תקציבי גדול מאוד"

"זה משמעותי בהחלט", קובע הכלכלן ד"ר יניב ריינגוורץ מהמחלקה למינהל ולמדיניות ציבורית באוניברסיטת חיפה, המתמחה בכלכלה של רשויות מקומיות. "קח לדוגמה את המקרה של ראש העין. בעיירה המקורית התגוררו אנשים מהמעמד הנמוך, עד שלפני כ־30 שנה היא הכפילה את עצמה מבחינת כמות האוכלוסייה, כשנכנסו לתוכה תושבים חדשים וחזקים לשכונות הצבאיות בגבעת הסלעים ובנווה אפק.

"האוכלוסייה החדשה שנכנסה לראש העין במסגרת מחיר למשתכן אינה אמידה כמו תושבי השכונות הצבאיות, אך בטח שלא דומה לאוכלוסייה המקורית בעיר, כך שיתכן מאוד שהם מעלים מעט את המצב הסוציו אקונומי של העיר; אני מניח שגם במקומות פריפריאליים יותר כמו אופקים המצב הוא כזה, אבל אין כרגע נתונים שניתן לקבוע לפיהם".

זה ההיבט הסוציו אקונומי של התושבים. כיצד העירייה מתמודדת איתם?

"העיר עומדת לחטוף, יוטל עליה עומס תקציבי מאוד גדול. הגיעו ויגיעו לעיר תושבים חדשים שהם בהגדרה גירעוניים לרשות המקומית, ולכן כל הערים הללו - החזקות וגם החלשות - יצטרכו להוציא יותר כסף על התושבים.

"הסיפור הזה היה ידוע במידה רבה, ולכן יזמו את הסכמי הגג. הם אמורים היו לתת פיצוי על תוספת האוכלוסיה, אבל ממה שאני מכיר ומבין הם לא נותנים פיצוי מלא. בשורה תחתונה, תהיה מצוקה תקציבית, שהסכמי הגג לא פתרו עד הסוף וזה עומד לפגוע בערים, לפחות עד שהן יצליחו להקים אזורי מסחר".

יש אפשרות לרשות מקומית להיערך לגל כזה, או שהוא מהיר ואינטנסיבי מדי?

"אחד המאפיינים החשובים בשלטון המקומי הוא גודל היישוב. בערים שבהן שיעור הדירות שהגיעו מתוכניות הדיור הממשלתיות נותר נמוך, כמו ירושלים לדוגמה - זה שטויות מבחינתן. עיר גדולה יכולה להתמודד עם המצב הזה. אפילו אשקלון היא עיר שלדעתי מספיק גדולה להתמודד עם זה.

 ד''ר יניב ריינגוורץ, אוניברסיטת חיפה / צילום: אוניברסיטת חיפה

"אבל כשמדובר ביישוב קטן, הוא קטן גם מבחינה תקציבית, וגם אם המדינה תסייע לו בשנים הראשונות, זה יעזור לו בטווח הקצר ואולי הבינוני. לטווח ארוך הבעיה תישאר, כי כמה אזורי תעסוקה אפשר כבר להקים במקומות כאלה?"

יוגב שרביט, מנהל המחלקה הכלכלית בחברת בילד אסטרטגיה אורבנית, פסימי מעט יותר. לדבריו, "המשמעות של כניסת משפחות בהיקף משמעותי לערים היא שהעלויות של התושבים יגדלו, כי מדובר באוכלוסייה גירעונית מאוד מבחינת הארנונה", הוא אומר. "שינוי 'המאזן' העירוני לכיוון משפחות יפגע בחוסן הכלכלי של הרשויות האלה ואז יתחיל מרדף אחרי בנייה של אזורי תעסוקה - שאין להם ביקוש בפריפריה - ויגדל החיכוך עם רשויות סמוכות במסגרת דרישות לחלוקת הכנסות מאזורי תעסוקה אזוריים".

הסכמי הגג ותוכניות הוותמ"ל נועדו לכאורה להתמודד עם הבעיה הזאת באמצעות כסף, והקצאת שטחי תעסוקה רבים. באיזו מידה הם עונים על הבעיות שתיארת?
"הם לא עונים על הבעיות האלו בכלל. הסכמי גג פותרים רק את העניין של התזרים לתקציבי הפיתוח. באשר לשטחי תעסוקה, לפריפריה יש ביקושים מסוימים לתעסוקה, כולל אופי - תעשייה יותר ממשרדים. אז זה שסימנו שטחים לא אומר כלום. בעיקרון, קרן הארנונה אמורה להתמודד עם זה".

הקרן אושרה במסגרת חוק ההסדרים, לאחר התנגדויות נוקבות מצד הרשויות המקומיות החזקות, ואולם נראה כי אם תיושם - היא תתחיל להשפיע רק בעוד שנים.

האם הפתרון יגיע מהסכמי הגג?

ראש עיריית אופקים, איציק דנינו, מזהה את גודל האתגר שעומד בפניו, אך אומר שהעירייה נערכת למצב. באופן כללי, הוא שבע רצון מההתפתחויות רבות שחלות בעיר בשנים האחרונות, במיוחד לאור העובדה שעד לפני 10 שנים אופקים פעלה תחת ועדה קרואה.

"עד לשנים האחרונות אופקים רשמה נתוני הגירה שליליים של כ־250 איש בשנה. עכשיו המצב התהפך, ובניגוד לעבר, אין מדובר בקליטת עלייה", הוא אומר. הוא רואה את מחיר למשתכן, את הוותמ"ל ואת הסכמי הגג כמנופי פיתוח גדולים. "רק בתקופה האחרונה קלטנו לעיר 932 ילדים. זה 30 כיתות לימוד", הוא מספר.

אז מה עושים כדי לעמוד באתגר של זינוק מספר התושבים מ־35 אלף כיום ל־80 אלף, כפי שמייעדות התוכניות? לפני שש שנים חתמה העירייה על הסכם גג שיוסיף לעיר יותר מ־12 אלף יח"ד, חלקן בבנייה צמודת קרקע וחלקן בבנייה לגובה, וכשליש מהדירות הללו הן דירות שהוגרלו במחיר למשתכן עד כה. דנינו מברך על כך.

 איציק דנינו, ראש עיריית אופקים / צילום: אדי ישראל

הוא מספר שהעירייה משתתפת בתוכנית "המראה" של משרד הפנים, שמחליפה את מה שהיה נהוג במשך עשורים במשרד, לייצר תוכניות הבראה לרשויות המקומיות, שבמקרים רבים לא הצליחו להוציא אותן מהצרות. תוכנית ההמראה נועדה לייצר לרשויות משאבים שיסייעו להן להגדיל הכנסות ואף לקלוט תושבים.

כשמדובר באופקים, העירייה מקבלת ממשרד הפנים כ־1,400 שקל בעבור כל משפחה חדשה שנוספת לעיר, ודנינו מסביר כי זה מפצה את העירייה על הגירעון שנגרם בגין התושבים החדשים. נוסף לכך כוללת התוכנית עידוד של הרשויות לייצר מקורות הכנסה באמצעות פרויקטים חדשים, שנבדקים מראש על ידי משרדי הפנים והאוצר.

באחרונה אושר חיבור של כל השכונות החדשות בעיר לתשתיות הגז הטבעי על ידי העירייה, מה שיניב לה הכנסות. עוד לפני כן אושרה הקמת פרויקט "קריית העיר", מבנה תעסוקה של 6,000 מ"ר שיכלול משרדים ממשלתיים ועירוניים ויניב לעירייה הכנסות משכירות בגין שטחי מסחר ומשרדים פרטיים שיוקמו בו.

ואולם זה לא מספיק, והמפתח לאיזון נמצא בשטחי התעסוקה. "שיווקנו עם רמ"י קרקעות ל־400 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה ועוד 436 דונם לתעשייה, והם ייצרו עבורנו הכנסות נוספות שלא ממגורים", אומר דנינו. "מדובר לא רק במקור חשוב להכנסות שלא ממגורים לעירייה, אלא גם מקור תעסוקה לתושבי העיר".

האם זו הכמות שתביא את העיר לאיזון תקציבי עם 80 אלף תושבים?
"זה מתאים ל־60־70 אלף תושבים. בימים אלה אנו מקדמים בוועדה המחוזית אזור תעשייה נוסף".

בעבר הממשלה לא עזרה מספיק לרשויות

כפי שמעידים הנתונים, אופקים היא רק דוגמה אחת לרשויות המקומיות שמאותגרות על ידי תוכניות הדיור הממשלתיות. התוכניות, בצירוף פעילות הוותמ"ל, שינו את הגיאוגרפיה של ישראל והובילו לשינויים מהירים מאוד בערים שבהן הן פועלות.

דנינו מספר למשל שהעירייה הקטנה מלפני כמה שנים התפתחה מאוד בעת האחרונה. הוקם בה אגף לפיתוח אורבני והוקמה גם חברה כלכלית. תהליכים דומים עוברים על עוד רשויות מקומיות שנמצאות במצב דומה, אבל האם כל זה מספיק? לממשלות ישראל ניסיון רע בטיפול ברשויות שצמחו במהירות בעקבות השתתפות בפרויקט לאומי. לפני 30 שנים היו רשויות מסוימות שקרסו תחת נטל העלייה, והממשלה לא עזרה להן מספיק. "מחיר למשתכן" הייתה במקורה תוכנית דיור, והוגיה לא חשבו הרבה מעבר לזה. גם הסכמי הגג שעליהם חתמו עם הרשויות השונות לא מספיקים ולא תמיד מתממשים בקצב הנדרש.

התוכנית הזו היא יותר מתוכנית דיור, והממשלה תצטרך להמשיך ללוות רשויות מקומיות כמו אופקים למשך שנים, ולסייע להן במידה שיוברר שהתוכניות להוסיף שטחי תעסוקה בתחומן היו יפות - אך בפועל לא התממשו או שלא הספיקו.