סימנים של בועה: תל אביב מובילה באופן חריג את הירידה במחירי הדירות

האם מדד המחירים לצרכן בדרך להתייצבות ברמות נמוכות? אולי, אבל המסרים המטרידים משוק השכירות ממשיכים להופיע, אף על פי שמדד שירותי דיור האחרון היה מאופס במפתיע. תהייה נוספת קשורה לעובדה שדווקא מחוזות תל אביב והמרכז הם אלה שמובילים את ירידות מחירי הדירות.

● התוכנית של ארדואן לשליטה על מחירי הגז באירופה עוברת דרך ישראל
● ההובלה של ילין ואנליסט, הקאמבק של אלטשולר: חצי שנה חלומית לחוסכים בגמל ובפנסיה
● החגיגות היו מוקדמות מדי? הסיבה שעדיין אין תאריך פתיחה לקו האדום

מחירי השכירות מהווים כרבע ממדד המחירים לצרכן, ועל כן כל שינוי בהם משפיע באופן משמעותי על תנודות המדד. מיוני 2022 ועד יוני השנה עלה מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, המייצג העיקרי של תנודת מחירי השכירות, ב-6.7%, עלייה גבוהה ביותר מ-50% מעליית מדד המחירים לצרכן, שעלה ב-4.2%.

למחירי השכירות פוטנציאל גדול לעלות. מאז ינואר 2022 המדד הזה, שהוא בעל מאפיינים עונתיים - רשם רצף של עליות, אף שבתקופות החורף והחגים הוא נוטה לרדת. הסיבות לכך הן עליית מחירי הדירות בין 2020 ל-2022, שהורידה מאוד את התשואות למשקיעים, ועליית הריביות, שייקרה מאוד את המשכנתאות שלקחו אותם משקיעים, ואת הכדאיות להחזיק דירה בהשקעה.

כמו כן, מלאי הדירות שבידי המשקיעים רשם בשנים האחרונות ירידה של יותר מ-30 אלף יחידות דיור, עקב המיסוי שהטילו הממשלות השונות בנסיון להדיר משקיעים משוק הדירות. הירידה במלאי מורידה את היצע הדירות להשכרה.

מדובר בנתונים שורשיים, שהממשלה הנוכחית לא עשתה, לא עושה וגם לא נראה כי מתכוונת לעשות דבר כדי לשנותם, ולכן סביר שמחירי השכירות ימשיכו לעלות.

אות אזהרה מהלמ"ס

מדוע על אף זאת המדד הנוכחי היה מאופס? אין לכך הסבר, ומן הסתם נקבל תשובה בחודשים הבאים. כאות אזהרה, שלחה לנו הלמ"ס את מצבם של שוכרי הדירות, שחותמים על חוזי שכירות חדשים, כלומר כאלה שהחלו בחודש שעבר לשכור דירה חדשה.

מתברר, כי בעלי הדירות מנצלים את חילוף השוכרים כדי להעלות את מחירי השכירות בצורה ניכרת, וכי שיעורי ההעלאה הזו עולים בחודשים האחרונים במידה משמעותית.

אם פעם הסתפקו בעלי הדירות בהעלאות של 7%-8% במחיר השכירות, עכשיו הם מתקרבים במהירות לרמה של 10% עלייה, וזה מעיד על כך שמצב השוק מאפשר להם לעשות את זה.

מי שמצב השוק לא מאפשר לו לעשות מה שעשו בעבר, הם רוכשי הדירות בת"א. כמה אנשים יכולים לעמוד היום במחיר של 61 אלף שקל למ"ר? זה המחיר הממוצע של דירות חדשות שנרכשו בעיר הגדולה בשלושת החודשים האחרונים.

המחיר הגבוה ביותר שהושג בעיר היה על דירת 3 חדרים בקומה ה-24 של מגדלי מנדרין אוריינטל, שהגיע ל-19 מיליון שקל, כ-160 אלף שקל למ"ר; הזול ביותר היה 35 אלף שקל למ"ר על דירה חדשה ברחוב צונץ בנווה עופר, שם נמכרה דירת 4 חדרים ב-3.4 מיליון שקל "בלבד".

בחודשים מרץ-מאי נמכרו בתל אביב 245 דירות בלבד. מדובר בירידה של 56% לעומת מספר הדירות שנמכרו בשלושת החודשים הללו בשנה שעברה. בכלל, במחוז תל אביב נרשמה נפילה של 60% במספר הדירות החדשות שנרכשו, בין מרץ-מאי 22' למרץ-מאי 23'. אין עדות טובה לזו, מלענות על השאלה שלעיל: מעט אנשים יכולים לעמוד במחירי הדירות בת"א, ורבים מאלה שיכולים - בוחרים שלא לרכוש.

הדבר מציב את היזמים הפועלים בעיר ואת בעלי הדירות בבעיה קשה. בשנים האחרונות יזמים עטו על תל אביב, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית, כשהם מסתמכים על המחירים הגבוהים ועל הביקושים הרבים שנוצרו אז בעיר, בעיקר בסוף העשור הקודם ובתחילת זה הנוכחי.

נפילות קשות במכירות

ב-2021 נרכשו בעיר 332 דירות חדשות בממוצע בחודש, שיא בלתי נתפס כמעט; בשנה שעברה קוצץ המספר ביותר מ-50% ל-159, ואילו בחמשת החודשים הראשונים של השנה המספר צנח ל-83 בלבד. זאת לעומת היצע של אלפי דירות חדשות שמוצעות למכירה בעיר, שנוצר כתוצאה מאותה ציפייה של יזמים שהביקושים הגדולים והמחירים הגבוהים יימשכו. זה לא קורה.

ת"א אינה היחידה, וערים נוספות בסביבה, שסובלות מנפילות קשות במכירות דירות חדשות, הן בת ים, שם נמכרו בין מרץ למאי 93 דירות בלבד (ירידה של 67% לעומת מרץ-מאי 2022), ורמת גן, שבה הירידה היתה של 78% (מ-709 ל-158).

כל זאת בשוק כלל-ארצי שנמצא אומנם בירידות כבדות, אבל כאלה שמסתכמות עד כה ב-46% בין התקופות האמורות. גם במחוזות ירושלים וחיפה נרשמו ירידות חדות, של 52% ושל 50% בהתאמה; במחוז המרכז נרשמה ירידה דומה לזו שנרשמה בכלל-המדינה (46%).

תמונה הפוכה מהצפוי

מי שמיתנו מעט את הירידות בהיקפי הרכישות היו דווקא מחוזות הפריפריה: בדרום נרשמה ירידה של 26% ברכישות, ואילו בצפון של 30%. זו אינה תמונה שנפוצה בדגם הרגיל של שוקי נדל"ן במשבר, שמאופיין בירידות ברכישת דירות, אך כאלה שמובלות דווקא על ידי מחוזות הפריפריה. כרגע אנו רק בתחילת המשבר בבנייה ובשוק הנדל"ן, כך שלא ניתן לפסוק מה קורה, ואולי בחודשים הבאים הדברים ישתנו.

ואולם, מעקב אחרי תנודות המחירים בחודשים האחרונים מעלה חריג נוסף: מי שמובילים את הירידות הם מחוזות הביקוש - ת"א והמרכז. הראשון רשם ירידה של 1.4% בתוך חצי שנה, ואילו השני רשם ירידה של 2.6% בתוך שלושה חודשים. דווקא מחוז הצפון ממשיך לעלות במחירי הדירות שלו, ובחצי השנה האחרונה הם עלו ב-2.8%; בחיפה ובירושלים הם עלו בתקופה הזו בחלקי אחוז, ואילו בדרום הם ירדו בחלקי אחוז.

חלק מההסבר נעוץ בהיצע הגדול בלב אזורי הביקוש. מתוך שיא של 57 אלף דירות חדשות לא מכורות, 30% נמצאות בתל אביב ו-24% במחוז המרכז. במחוזות הפריפריה מרוכזות פחות מרבע מהדירות הלא מכורות.

הבעיה של היזמים הפועלים במרכז ובמיוחד בתל אביב, היא שרוב הרוכשים הפוטנציאליים אינם יכולים ואינם מעוניינים לשמור על רמות המחירים המוכרות, וכך מלאי הדירות שבידיהם תופח והולך.

מציאות חריגה זו, שליבת שוק הנדל"ן היא המובילה את הפרמטרים המשבריים, יכולה להיות מוסברת על ידי תזת הבועה בת"א, שכבר הועלתה אצלנו בעבר. לפיה, הפריחה בענפי ההייטק משכה אחריה רוכשים רבים שהיו מוכנים לשלם מחירים גבוהים מאוד על דירות, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית ברובעים 3 ו-4 בצפון העיר. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים שנרכשה ברבעון הראשון של השנה הגיע ל-4.9 מיליון שקל, ואין בעיה למצוא עסקאות שבוצעו ב-6 מיליון שקל על דירות כאלה, אבל הן מתמעטות ביחד עם עליית הריבית ואווירת חוסר הוודאות במשק.