"הצפון הישן" של תל אביב מוביל בהיצע הדירות החדשות למכירה

כ־7% מהיצע הדירות החדשות למכירה בישראל נמצא בתל אביב, כמעט מחצית מהן ממוקדות בצפון העיר, כך מעלה בדיקת גלובס. מהבדיקה עולה כי ברובע זה לבד הוחל מאז תחילת שנה שעברה בהקמת יותר דירות מאשר בחיפה, בבאר שבע, רמת גן ועוד. לעומת זאת, מספר העסקאות שבוצעו בתל אביב בכלל הצטמק, והדבר הפך את בירת הנדל"ן הישראלית ואת אחת השכונות המבוקשות בה למקומות עתירי היצע דירות חדשות.

● שוברת שיאים: בכמה תעלה הארנונה בשנת 2024?
● מיחזור המשכנתאות הגיע בחודש מאי לשיא של 3 שנים

מצד שני, הבדיקה מעלה כי בחיפה ובקרית מלאכי נרשמו יותר רכישות מהתחלות בנייה, תופעה אופיינית לרכישות מוקדמות במסגרת "מחיר למשתכן" או לבנייה שלא עונה על ביקושים. הרקע לתופעות הללו הוא בעיקר עליית הריבית, שמביאה לשינויים דרמטיים בשוק הדירות. על פי הלמ"ס, בשליש הראשון של השנה נמכרו כ־40% דירות חדשות בשוק החופשי פחות מאשר בשליש הראשון של 2022.

על אף הצניחה בכמות העסקאות, הבנייה בתקופה האחרונה ממשיכה להתנהל בקצב מהיר, שקיבל את התנופה מיד אחרי היציאה מסגרי הקורונה ב־2020. התוצאה: אלפי דירות שהוחל בהקמתן נוספות לשוק, חרף מיעוט הקונים.

לא מוכרים, אבל בונים

מצב זה הביא להקפצת זמן המדף של דירה חדשה בישראל פי 2.5 בשנתיים האחרונות, ל־22 חודשים, ולהגדלת היצע הדירות החדשות ב־26%, בתוך שנה. מלאי זה מגיע כיום לכ־55 אלף, וכמעט שני שלישים מהיצע הדירות מצוי בשלושת אזורי הביקוש - תל אביב, ירושלים והמרכז.

זה נוצר כתוצאה מבנייה אינטנסיבית באזורים אלה, מול נפילה תלולה בכמות רכישת הדירות בתל אביב ובסביבתה. בין תחילת שנה שעברה לסוף הרבעון הראשון של השנה, הוחל בהקמת 5,885 דירות בעיר - רובן נותרו עדיין ללא רוכשים. למעשה, הפער בין התחלות הבנייה שנרשמו בשנה ורבע האחרונה, לבין רכישת הדירות שבוצעה בעיר, הגיע לכ־3,740. כך נוצא מצב מרתק: דווקא ברובע 4 האטרקטיבי, שתחום בין שדרות שאול המלך בדרום לאבן גבירול במערב, לנחל הירקון בצפון לנתיבי איילון במזרח, הוחל בשנה ורבע האחרונה בהקמת 2,343 דירות, בעוד שרק 585 דירות חדשות נרכשו באותה תקופה. כלומר מלאי הדירות הלא מכור ברובע הגיע ל-1,758.

פער זה הוא עודף היצע גולמי. יש להפחית ממנו דירות שנרכשו עוד לפני תחילת הבנייה בהליכי "פרי סייל", שמספרן אינו ידוע, אבל יש לקחת בחשבון; יש להפחית גם דירות חדשות שהוקמו במסגרת פינוי־בינוי ותמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (38/2), שחלקן לא מיועדות למכירה, אלא לבעלי הדירות. אולם גם לאחר התחשבות בדירות הללו, ההיצע הלא מכור נותר מרשים ביותר, ובטח שהיזמים שפועלים בעיר לא תכננו שכך יהיה.

היזמים כבר התחייבו

כדי להבין טוב יותר את הנעשה, בדקנו, באמצעות מדלן את פיזור העסקאות שבוצעו בשנה ורבע האחרונה בתל אביב, לפי רובעים. כך מתאר מנכ"ל מדלן, טל קופל, את הממצאים: "מתחילת 2022 מספר העסקאות בתל אביב־יפו נחתך בחדות, כאשר אם משווים את הרבעון הראשון של 2022 לרבעון הראשון של 2023 ה'נפגע' העיקרי הוא רובע 7 בדרום העיר, שכולל בעיקר את יפו ואת נווה עופר ואבו כביר, עם ירידה של כמעט 77% במספר העסקאות.

"המחירים ברובע עדיין נמוכים יחסית לעיר, ולכן הוא עניין לא מעט משקיעים, אך עם עליית הריבית והתייקרות הכסף, הם החליטו כנראה להפסיק את הרכישות".

אבל כשבמדלן ערכו בדיקות של רובעים אחרים בעיר, המצב לא היה הרבה יותר טוב. "מספר העסקאות הנמוך ביותר ברבעון הראשון נרשם דווקא ברובע 3, 'הצפון הישן', שם נחתך מספר העסקאות ב־70%", אומר קופל. "הדירות בצפון הישן יקרות בהרבה מהדירות ביפו, שלא לומר מהיקרות בישראל, ומיועדות לעשירונים אחרים לגמרי. לפיכך, ניתן לומר בבטחון יחסי (שכן לא בדקנו את שוק היד שנייה) שהקיפאון בשוק הנדל"ן התל אביבי הוא כלל עירוני וחוצה מעמדות".

תל אביב משותקת מבחינת מכירת דירות, אך הבנייה ממשיכה כרגיל. 2021 שבה הוחל בהקמת 4,831 דירות ו־2022 שבה הוחל בהקמת 4,659 דירות היו שנות שיא מבחינת התחלות בנייה בעיר, והרבעון הראשון של 2023 שבו הוחל בהקמת 1,379 דירות אפילו מסמן הגברה של הקצב.

מדוע זה קורה? בעיקר בגלל התחייבויות של יזמי הנדל"ן. במקרים של "פרי סייל" הם מחויבים לרוכשים; בהתחדשות עירונית, הם מחויבים לבעלי הדירות; בפרויקטים של "דירה בהנחה" הם מחויבים לרוכשים ולמדינה. בתל אביב אין כיום התחלות בנייה של "דירה בהנחה".

במקום השני בארץ מבחינת מלאי דירות חדשות לא מכורות נמצאת ירושלים, עם 2,332 דירות, במקום השלישי ראשון לציון עם 1,657 דירות ובמקום הרביעי בית שמש עם 1,548 דירות. עם זאת יש להדגיש, כי בשלושת המקומות הללו נרשמו עסקאות רבות במסגרת "מחיר למשתכן", כך שהמלאי בפועל קטן יותר, אם כי עדיין ניכר.

בחיפה ובקרית מלאכי לעומת זאת המאזן הוא שלילי, כלומר יותר דירות חדשות נרכשו מאשר הוחל בהקמתן. בקרית מלאכי, עיר שבה חלק ניכר מהפרויקטים מוקצה ל"מחיר למשתכן", שבו העסקאות מתבצעות זמן מה לפני הבנייה - המצב מובן.

בחיפה המצב מורכב יותר. האזורים שמצטיינים בבנייה בעיר הם ציר רכס הכרמל, אחוזה, הכרמל המערבי, כרמל צרפתי, ועד רמת גולדה. הבדיקה מלמדת, כי מאז 2021 נרכשה בעיר כמות דומה של דירות חדשות לאלה שהוחל בהקמתן מאז 2019.