התזמון הבעייתי של רוזן וטוכמאייר: שנה של הרפתקאות מסתיימת בטעם חמצמץ

הרווחים הנאים שהציגה בשבוע שעבר יזמית הנדל"ן למגורים ישראל קנדה הפיגו במידת מה את חששות המשקיעים באג"ח החברה. זאת למרות ירידה של יותר מ-50% ברווח הנקי השנתי, בעקבות הפסד כבד שהסבו לחברה השקעות ענק שביצעה במניותיהן של שתי חברות נדל"ן ותיקות - אלרוב, ובעיקר נורסטאר.

גם ברבעון הראשון של 2023, עולה מהדוחות, צפוי להירשם הפסד ניכר מאותן השקעות.

● העלאות הריבית מחלחלות למשק: 3 סימנים שהמשק הישראלי בהאטה 
● ניתוח טכני: זה הרגע שבו נדע לאן הולך שוק המניות האמריקאי
● התפטרות, פיטורים והרבה דם רע: ההיסטוריה העגומה של שרי ביטחון בממשלות נתניהו

מניית ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, צנחה בשנה החולפת ב-60% ושווי השוק של החברה עומד על 2.2 מיליארד שקל.

שתי סדרות האג"ח (שקליות) שלה, שמהן נותרו לפירעון כמיליארד שקל, נסחרות כיום בתשואה חד-ספרתית גבוהה של כ-9.5%.

אחת מהשתיים (סדרה ז') אף חצתה בשבוע שעבר את הרף הדו-ספרתי, אך נראה כי לאחר פרסום התוצאות, נרשמה רגיעה מסוימת, ומחיר האג"ח עלה.

בישראל קנדה ציינו עם פרסום התוצאות הכספיות כי בעלי השליטה רכשו לאחרונה מניות של החברה בכ-40 מיליון שקל, ובנוסף החברה עצמה ביצעה רכישות עצמאיות בהיקף של 47 מיליון שקל באג"ח מסדרה ז'.

ישראל קנדה עוסקת בייזום ובבניית דירות למגורים, בעיקר בת"א ובסביבתה.

החברה סיכמה את השנה שחלפה עם עלייה חדה של 160% בהכנסותיה ל-1.8 מיליארד שקל, כשעיקר הצמיחה מיוחסת למכירת קרקעות.

ישראל קנדה מדווחת, כי מכרה בשנה החולפת 400 דירות בפרויקטים השונים שלה בתמורה לכ-2 מיליארד שקל (בממוצע 5 מיליון שקל לדירה), סכום שיוכר בעתיד לדוחות, עם הקמת הדירות ומסירתן ללקוחות.

את שנת 2021 סיכמה ישראל קנדה עם מכירות של 475 דירות תמורת כ-1.9 מיליארד שקל, קרי מחיר ממוצע של 4 מיליון שקל לדירה.

בסוף 2022 עלה הרווח התפעולי של ישראל קנדה ב-71% והסתכם ב-741 מיליון שקל, אך ההשקעות שביצעה באלרוב ובעיקר בנורסטאר - שבהן ראו רוזן וטוכמאייר הזדמנות פיננסית עם אופציה להשתלטות - הסבו לה הפסד צורב של 269 מיליון שקל (מול רווח של 199 מיליון שקל ב-2021).

כתוצאה מכך נשחקה שורת הרווח הנקי השנתי ביותר מחצי ל-269 מיליון שקל - ירידה של 53%.

מהדוחות עולה כי ברבעון הראשון שחל השנה צפוי לישראל קנדה הפסד של 118 מיליון שקל ממימוש רוב השקעתה באלרוב, בדיסקאונט ניכר על מחיר השוק.

נשארה עם רווח של 55 מיליון שקל בלבד

בחודש מרץ לפני שנתיים רכשה ישראל קנדה מידי כלל ביטוח 13% ממניות אלרוב נדל"ן, הפועלת בתחומי הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל, ונשלטת בידי אלפרד אקירוב, בתמורה ל-382 מיליון שקל, ובהמשך אף הגדילה את החזקותיה לכ-15%. בגין אותה השקעה נטלה החברה הלוואה של 200 מיליון שקל בריבית משתנה.

למרות שבעבר פלירטטה ישראל קנדה עם האפשרות להחזיק במניות אלרוב לטווח ארוך, ואולי אף להגדיל בה את החזקותיה, בינואר האחרון היא מימשה את רוב החזקותיה, שנמכרו לאלרוב עצמה ולבית ההשקעות מור בתמורה כוללת של 458 מיליון שקל.

המניות נמכרו בהנחה של קרוב ל-20% על מחיר השוק - שממנה ניתן ללמוד על רצונם של רוזן וטוכמאייר להקטין את המינוף הרובץ על ישראל קנדה ולפרוע את החוב שרבץ על ההשקעה, גם במחיר של רישום הפסד ניכר.

כך, לאחר שבשנת 2021 רשמה ישראל קנדה רווח "על הנייר" של 195 מיליון שקל בגין ההשקעה באלרוב, על רקע הזינוק במחיר המניה, שנה לאחר מכן (ב-2022) נרשם הפסד של 22 מיליון שקל בגין אותה השקעה, על רקע הירידה במניית אלרוב (שאיבדה כ-35% מדצמבר האחרון ועד היום).

דוחות ישראל קנדה מהשבוע שעבר מלמדים כי ברבעון הראשון של 2023 עתידה החברה לרשום הפסד של 118 מיליון שקל בגין מימוש ההחזקה באלרוב, כך שרוב הרווח שנשאה השקעה זו בעבר נמחק, והוא עומד בסיכום התקופה על כ-55 מיליון שקל בלבד.

השקעה גרועה בהרבה מבחינת ישראל קנדה היתה ניסיון ההשתלטות שלה על חברת נורסטאר, הנשלטת על ידי חיים כצמן ומחזיקה בנכס עיקרי אחר - חברת המרכזים המסחריים הגלובלית ג'י סיטי.

בתחילת השנה שעברה יצאה ישראל קנדה למהלך אגרסיבי של השתלטות על נורסטאר, שכלל רכישת כ-22% ממניות החברה והגשת הצעה לא מחייבת, בחודש אפריל, לרכישת החברה כולה לפי שווי של כ-2 מיליארד שקל.

אלא שהעלאות הריבית בשווקים, שהיכו במניותיהן של חברות נדל"ן ממונפות כדוגמת נורסטאר, הובילו לביטול העסקה. נורסטאר נקלעה לסחרור ואיבדה בשנה החולפת כ-80% מערכה. אג"ח החברה נסחרות בתשואה דו-ספרתית גם כיום, למרות מהלכי גיוס הון משמעותיים שהוביל כצמן בנובמבר האחרון, אשר דיללו את החזקות ישראל קנדה ל-14.6% מההון.

ההפסד מההשקעה של ישראל קנדה בנורסטאר, על הנייר בינתיים, עומד על כרבע מיליארד שקל, לאחר שהשקעה של כ-350 מיליון שקל הפכה למניות בשווי של פחות מ-90 מיליון שקל כיום.

החברה הבת מכרה זכויות בפרויקט ברמת השרון

חיסול מרבית ההשקעה באלרוב נדל"ן איננו הצעד היחיד שנקטה לאחרונה ישראל קנדה להקטנת המינוף. לפני כחודש מכרה החברה הבת של ישראל קנדה, ICR (לשעבר מנרב פרויקטים), מחצית מהזכויות בשלב השני בפרויקט נווה גן ברמת השרון לידי הקבלן קלוד נחמיאס.

התמורה בעסקה עומדת על 510 מיליון שקל, ועיקרה (465 מיליון שקל) נועד להקטנת המינוף, וישמש לפירעון מחצית מההלוואה שנלקחה כדי לרכוש את הקרקע בפרויקט. סכום נוסף של 45 מיליון שקל ייקבע לפי מועדים שונים בהסכם.

ישראל קנדה סיימה את השנה שעברה עם התחייבויות של 5.7 מיליארד שקל, כשההון העצמי (חלק בעלי המניות) עומד על 2.1 מיליארד שקל.

מנכ"ל החברה, ברק רוזן, מסר לאחר פרסום התוצאות, כי "גם בתקופה מאתגרת זו, אנו מסיימים שנת שיא במכירות. החברה ממשיכה לקבל רוח גבית והבעת אמון הן משוק ההון והן מהמערכת הבנקאית".