פינוי בינוי בתל אביב / צילום: תמר מצפי
הכתבה בשיתוף האושנר מלול
סוגיות רבות עומדות על הפרק בפרויקטי פינוי-בינוי. ישנן סוגיות בעלות מאפיינים משפטיים - השגת רוב של בעלי הדירות, התנהלות מול דיירים סרבנים, עריכת הסכמי התקשרות עם מתכננים, יועצים וקבלנים, השגת מימון ועוד ועוד; וישנן סוגיות בעלות מאפיינים תכנוניים - התנהלות אל מול ועדות התכנון לקביעת אופי ומיצוב השכונה, האזור והפרויקט, קביעת מכפיל כלכלי לפינוי יח"ד, אישור התכנית לרבות טיפול בהתנגדויות, וכמובן הכרזת המיזם כפרויקט פינוי-בינוי.
בכתבה זו נעסוק באחד מהנושאים המהותיים המשפיעים על ההיתכנות לביצוע פרויקט פינוי-בינוי - גובה היטל השבחה לוועדה המקומית, אשר קיומו או היעדרו משפיע ישירות על היתכנות ביצועו של הפרויקט.
קיימת אפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה במתחמי פינוי-בינוי. לדוגמה, במסלול מיסוי על הפרויקט לעמוד במספר תנאים כדלקמן: אישור מהנדס הרשות המקומית על כך שההכנסות מאגרות הפיתוח בגין הבנייה במתחם תכסנה את ההוצאות בגין המרכיבים הציבוריים, אישור מועצת הרשות המקומית למתן הפטור ואישור הוועדה להתחדשות עירונית על כך שאין כדאיות כלכלית לפינוי ובינוי ללא הפטור.
לרוב ולצורך מקסום הרווחים יבקש היזם פטור מתשלום היטל השבחה, בכוחו של פטור זה להשפיע באופן ישיר על רווחיות הפרויקט ועל כדאיות מימושו.
הפטור יינתן בכפוף לעמידה בתנאים שלעיל ובתנאי ששיעור רווחיות הפרויקט נמוך מ-20% (שיעור העודף לעלות) בטרם הכללת החבות בהיטל השבחה כחלק מתקציב ההקמה. הרשות המקומית תוכל לאשר פטור מלא או פטור חלקי בשיעור של 50% מהיטל ההשבחה, עבור מתחמים של פינוי-בינוי.
איך מחושב היטל ההשבחה בפרויקט פינוי-בינוי, ומתי יוחלט על מתן פטור מלא או חלקי?
על התהליך מפרט ירון מלול, ממשרד האושנר-מלול הנדסה ושמאות מקרקעין בע"מ'. לדבריו, במקרה של חילוקי דעות בין היזם לבין הוועדה המקומית על עצם החיוב בהיטל ההשבחה, היזם באמצעות שמאי מקרקעין יתנגד בהליך מקובל של ערעור בפני שמאי מכריע לקביעה של השמאי מטעם הוועדה. בפועל, ועל פי סקירה של שומות מכריעות בנושא, מתברר כי בקרב השמאים המכריעים יש כמה אסכולות לפיהן הם פועלים.
"מדובר בשלוש אסכולות מרכזיות", אומר מלול, "האסכולה הרווחת בקרב השמאים המכריעים מסתמכת על ההשוואה בין מצב קודם למצב חדש, ומחשבת את היטל ההשבחה מ'מכפיל הדירות' האופייני לפרויקטים בתחום הפינוי-בינוי". כך לדוגמה, ערב אישור התוכנית הייתה דירה אחת בנויה וכיום ניתן לבנות במקומה שלוש דירות, אזי היטל ההשבחה ייקבע על פי השווי של הקרקע ה"חדשה" (בהתחשב במושע[1] וכו') עבור שלוש יח"ד, אל מול השווי של הדירה הבנויה ערב אישור התוכנית. כלומר היטל ההשבחה נגזר מעליית ערך המקרקעין. "זו האסכולה שלפיה רובנו פועלים היום, אשר אינה תלויה במצב המשפטי ואינה תלויה ברווחיות של הפרויקט".
האסכולה השנייה משווה אף היא "מצב קודם" מול "מצב חדש", אך עורכת השוואה בין שווי הדירה במצב הקודם לשווי הדירה החדשה שאותה קיבל בעל הקרקע במצב החדש, ולפי התוצאה המתקבלת - נקבע גובה היטל ההשבחה. "הבעיה היא שהשמאי נכנס כאן לתוצאות המשא ומתן בין היזם לבין בעלי הקרקע, שלפיהן נקבע שווי הדירות, וזה לא תמיד נכון", מסביר מלול את אבן הנגף שבתפיסה זו. "הווה אומר שאתה למעשה לוקח מצב משפטי נתון ומשליך אותו על מצב תכנוני. עניין זה איננו תואם בהכרח את ההוראות שבתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הדנה בהיטל השבחה ומגדירה כי השבחה הינה עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג ולא פועל יוצא של מו"מ".
האסכולה השלישית, הרווחת פחות, קובעת את גובה היטל ההשבחה בהתאם למידת הרווחיות של הפרויקט או יכולת הספיגה של הפרויקט, עד לנקודת שיעור הרווח המקובל (20%). כלומר אם הפרויקט רווחי מספיק, הוא ימוסה בהיטל השבחה עד לקבלת שיעור הרווח המקובל, כך שעדיין הפרויקט יישאר רווחי בהתאם לנוהג. אם הפרויקט אינו רווחי מספיק - לא יוטל עליו כלל היטל השבחה.
"זו אומנם אסכולה שאינה תואמת את שיטת החישוב המקובלת לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אבל לדעתי היא נכונה, משום שאינה פועלת לפי תפיסה של 'אחד או אפס', עם היטל או בלי היטל. שיטה זו למעשה תורמת לכל הצדדים - היזם והוועדה".
לסיכומו של עניין, מסביר מלול כי על מנת ליצור איזון והיגיון כלכלי - הן מבחינת היזם והן מבחינת הוועדה המקומית, מומלץ לא לכבול עצמנו להנחיות של אחד או אפס, אלא לגבות מהיזם את שיעור החלק מהיטל ההשבחה (שאותו יש לקבוע רק בהתאם להוראות התוספת השלישית), שישאיר לו רווחיות נאותה בהתאם לכושר הספיגה של הפרויקט. כך ניתן יהיה להוציא לפועל פרויקטים של פינוי-בינוי ברמת ודאות גבוהה. בדרך זו היזם יהיה מוגן והוועדה תקבל את חלקה המתאים בהיטל ההשבחה. הדרך לשם יכולה להיות ארוכה, אך למעשה נדרש רק שינוי קל בהנחיות ללא צורך בהליך חקיקה ארוך.
[1] מושע - בעלות המשותפת על מקרקעין