רשות ני"ע מרחיבה את חובות הדיווח על נדל"ן להשקעה: יינתן גילוי לתשואת הנכס ביחס לשוויו ההוגן

רשות ניירות ערך הודיעה היום כי היא מרחיבה את חובת הדיווח של החברות הציבוריות על נכסי נדל"ן שנרכשו לצורך השקעה. הרשות אישרה לאחרונה פרסום הנחיית דיווח לחברות ובה דרישה לדווח על נתונים הנוגעים לנכסי נדל"ן להשקעה, בדגש על מדידת שוויים ההוגן.

פירוט המידע יאפשר לבחון באופן השוואתי את המגמות והשינויים בשווי ההוגן של הנכסים. ההשוואה תאפשר לבחון את השינויים בפרמטרים אשר שימשו בחישוב השווי ההוגן, ונתונים נוספים הרלוונטיים להבנה ולניתוח של פעילות התאגיד בקשר לנכסים אלו. כל זאת, תוך הצגת המידע גם עבור תקופות דיווח קודמות באופן שיאפשר הבנת המגמות והשינויים על פני זמן.

מדובר, בין השאר, במאפיינים עיקריים של נכסים אלה ובכללם מיקום הנכס, מועד ועלות רכישתו, הזכויות המשפטיות בנכס, שיעור התפוסה בו, פרטים על המתודולוגיה לפיה בוצעה הערכת השווי שלו ופרמטרים עיקריים אשר שימשו בהערכה זו. בנוסף, יינתן גילוי לתשואת הנכס ביחס לשוויו ההוגן.

התקן החשבונאי הבינלאומי מחייב להציג נכס נדל"ן להשקעה באחת משתי שיטות: באחת מוצג הנכס במאזן לפי עלותו המופחתת. באחרת מוצג הנכס במאזן לפי השווי ההוגן שלו. גם אם בוחרת חברה לטפל בנכסי נדל"ן להשקעה לפי מודל העלות, עליה לפרסם גם את השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה למועד הדוחות הכספיים במסגרת הביאורים לדוחות הכספיים.

הרשות מציינת כי השווי ההוגן, מעצם טבעו, מבוסס על אומדנים, הנחות והערכות שונות, והוא חשוף לתנודתיות הנובעת משינוי בתנאים השוררים בשוק כמו גם משינוי בהנחות החברה ובאומדנים העומדים בבסיס חישוב השווי ההוגן. לפיכך, דורש התקן הבינלאומי מהחברה לפרסם במסגרת הביאורים לדוחות הכספיים פרטים שונים בנוגע לשווי ההוגן של נכסי נדל"ן להשקעה ואופן חישובו. בין היתר, עליה לפרסם את השיטות ואת ההנחות המשמעותיות שיושמו בקביעת השווי ההוגן, לרבות הצהרה אם קביעתו נתמכה בראיות שוק או שהיא מבוססת על גורמים אחרים. בנוסף, עליה לדווח עד כמה מבוסס השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה על הערכתו של מעריך בלתי תלוי בעל כישורים וניסיון רלוונטיים לנדל"ן מהסוג ובמיקום הרלוונטיים.

ההנחיה שאישרה הרשות שמה דגש על הבנת המגמות והשינויים שחלו בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה והפרמטרים שסייעו בחישובו, על פני ציר הזמן. על כן, עבור מרבית הנתונים הכמותיים נדרשים נתוני השוואה לתקופות דיווח קודמות. הכוונה היא לאפשר לקוראי הדוחות הכספיים לבחון את השינויים העיקריים שחלו בפרמטרים המשמשים לקביעת השווי ההוגן.

כמידע משלים לגילוי על נכסי הנדל"ן להשקעה מהותיים המוחזקים בידי התאגיד למועד הדוחות הכספיים, דורשת ההנחיה מתן מידע בדבר נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים אשר מומשו על ידי התאגיד במהלך התקופה המדווחת. מידע כאמור יכלול, בין היתר, נתונים בנוגע למחיר המכירה של הנכס והמועד בו בוצעה, ערך הנכס בספרי התאגיד עובר למועד המכירה, כיצד ומתי נקבע, והסברים להבדל בין מחיר המכירה לבין הערך בספרים בסמוך לפני המכירה, ככל שקיים הבדל כזה.

שתי השיטות הנפוצות ביותר להערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה הן שיטת ההשוואה ושיטת היוון תזרים המזומנים (Discounted Cash Flow). בהנחיה שפרסמה הרשות נדרשות החברות לפרסם נתונים מסוימים בנוגע לנכסי נדל"ן להשקעה שהוערכו בשיטות אלה. אם החברה עושה שימוש ביותר משיטת הערכה אחת לשם קביעת שוויו של נכס נדל"ן להשקעה, עליה לפרט את הנתונים הרלוונטיים לכל אחת משיטות ההערכה.