אתר בנייה / צילום: Shutterstock
"המחסור בעובדים זרים בענף יכול להימשך שבעה ושמונה חודשים, במקרה הטוב. מדובר בתקופה ארוכה מאוד, שהשלכות שלה על מועדי מסירת הדירות ברורות. מצד שני, הפיצויים הכוללים על איחורי מסירה שהקבלנים יידרשו לשלם יגיעו למיליארדים, ובמציאות הנוכחית אין כסף מיותר בקופת המדינה. זאת דילמה גדולה, ויצטרך להימצא לה פתרון".
● הדוח שחושף: בכמה נפלו מחירי המשרדים בתל אביב ב-2023?
● "ירידה דרמטית": היא הייתה אחת השכונות המבוקשות בתל אביב, היום הדירות עומדות ריקות
במילים אלו מגדירים גורמים באוצר את הסיטואציה המורכבת בענף הבנייה: כל עוד אין מענה אמיתי לגריעתם של עשרות אלפי פועלים פלסטינים מהענף עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" מתמודדים הקבלנים והיזמים עם מציאות חסרת תקדים, שתוביל בוודאות לעיכובים בסיום פרויקטים ובמסירת דירות - כפי שכבר עודכנו לא מעט רוכשים בחודשים האחרונים. בדוח היציבות הפיננסית שהוציא בנק ישראל בסוף ינואר צוין כי "נכון לסוף התקופה הנסקרת רק כמחצית מאתרי הבנייה פעילים".
אם לפני כחודש העמדה של אנשי האוצר הבכירים הייתה שאין סיבה להתערב בנושא, ושהקבלנים צריכים להתמודד בעצמם עם משמעויות האיחור, נראה כי כעת העמדה הזו "התרככה". הסיבה המרכזית: פתרון למחסור בעובדים לא נראה באופק, והמצב הנוכחי עשוי לגרום נזק משמעותי לכלכלה הישראלית, בעיצומה של מלחמה.
לכן הנחה מנכ"ל משרד האוצר, עו"ד שלומי הייזלר, את אגף הכלכלן הראשי בראשות ד"ר שמואל אברמזון לבצע בחינה מעמיקה של ההשלכות הכלכליות שינבעו מסיוע מסוים לקבלנים. מתווה הסיוע, אם אכן יהיה כזה, טרם גובש בפועל וייקבע בין היתר על סמך תוצאות הבחינה.
למנוע טלטלה במשק
העמדה הקשיחה שבה החזיקו כמעט כל אנשי המקצוע הבכירים עד לאחרונה נבעה משתי סיבות עיקריות: הראשונה - יהיה קשה מאוד להוכיח עיכוב מסירה שנגרם כל כולו בשל המלחמה, ולכן ישנו חשש כי יהיו מי שינצלו זאת כדי "לתפוס טרמפ" ולעכב מסירה רק לשם קבלת פיצוי.
הסיבה השנייה - בענפים אחרים לא ניתן סיוע מיוחד. כך, מפעל אשר ממתין להגעת סחורה במכולות דרך הים האדום ונפגע בשל מצור החות'ים באזור, או אפילו בעל משרד קטן שכל צוותו גויס למילואים, לא זוכים לתמיכה מיוחדת מהמדינה, מלבד זו אשר הוענקה לכלל העסקים בתחילת המלחמה. מאחר שגם הקבלנים הוכנסו למתווה זה (אם כי בשיעור מופחת - מענק בגובה עד 15% מההוצאות הקבועות לכל היותר, במקום 22% לשאר העסקים - י"נ), אין הצדקה לסיוע נוסף.
אלא שכאן נכנס לתמונה משתנה נוסף, משמעותי מאוד: היקף הפגיעה הכוללת במשק.
נתוני האוצר, שהוצגו בחודש שעבר, מבטאים זאת היטב: היקף ההכנסות של ענף הבנייה עומד על 34.4 מיליארד שקל בחודש, והתרומה לתוצר החודשי היא 6.8 מיליארד שקל. המחסור בעובדים בענף מביא לירידה של 2.4 מיליארד שקל בחודש מהתוצר, על פי ההערכות הנכונות לסוף 2023. ההערכה הזהירה באוצר היא שהמחסור בעובדים יימשך כשמונה חודשים, ולכן המשמעות היא פגיעה כוללת בתוצר בסך של כ־20 מיליארד שקל לפחות. לכן, כך הבינו אנשי המקצוע, אין ברירה אלא לבחון אפשרות לסיוע מיוחד לקבלנים - כדי למנוע טלטלה גדולה במשק בתקופה הרגישה.
עניין נוסף אשר בוודאי השפיע על ההחלטה לבחון את הנושא שוב, הוא הלחץ המתמשך מכיוון הקבלנים. "אין זה נכון מערכתית שהקבלנים יתמודדו עם דרישות הרוכשים בבתי משפט. יש לחתור לפתרון מחוץ לכתליו", כך במכתב שגיבש עו"ד ארז קמיניץ, שותף במשרד ארדינסט בן נתן טולידאנו ושות' ולשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, המציג את מתווה התאחדות הקבלנים בוני הארץ לפתרון המצב. המכתב מעלה את ההצעה להאריך באופן גורף את מועד המסירה המוסכם בחוזה הרכישה בשבעה חודשים, כך שהעיכוב לא ייחשב ככזה אשר דורש פיצוי - ובמקביל לעצור את תשלומי הרוכשים בתקופה זו.
נזכיר כי גם משרד הבינוי והשיכון העלה הצעה למתווה סיוע עבור הקבלנים, אשר כלל סיוע כספי לכל קבלן שנדרש לשלם פיצויים, בשיעור מסוים מתוך הפיצוי הכולל. אפשרות זו נדחתה בזמנו על ידי אנשי האוצר.
כך או כך, ברור לכול שמדובר במספרים גדולים מאוד. על פי חוק כיום נדרש קבלן המאחר במסירה לשלם לרוכש פיצוי בגובה שכר הדירה הממוצע של "דירה דומה", החל בחודש השני לאיחור.
אם האיחור נמשך יותר מחמישה חודשים, הפיצוי יגדל ל־125% משכר הדירה הממוצע לכל חודש, ואם הוא נמשך יותר מ־11 חודשים - הפיצוי יגדל ל־150%.
נכון להיום ישנן כ־100 אלף דירות המכורות "על הנייר", שהרוכשים ממתינים לסיום בנייתן. בהנחת שכירות ממוצעת של 3,000 שקל, הפיצוי על ארבעה חודשי איחור הוא כ־1.2 מיליארד שקל. בהתאחדות הקבלנים מעריכים כי האיחורים צפויים להגיע לכחצי שנה לפחות.
ומה יהא על הרוכשים?
התמונה המורכבת שהוצגה עד כה עוד לא הכניסה למשוואה משתנה נוסף: רוכשי הדירות. בהנחה שאכן המדינה תסייע לקבלנים להתמודד עם עול הפיצויים, היא למעשה "תכשיר" איחורי מסירה המוניים של דירות, לאנשים אשר תכננו את כל התנהלותם סביב מועד המסירה המקורי.
מתווה התאחדות הקבלנים מציע פתרון שיפגע כמה שפחות בכל הצדדים המעורבים, לכאורה: הקבלנים לא יידרשו לשלם פיצויים על איחור של חודשים; המדינה לא תצטרך להכניס יד לכיס; והרוכשים יוכלו לעצור את התשלומים השוטפים.
הבעיה היא שבסופו של דבר גם ההצעה הזו תותיר את הרוכשים ללא דירות בפועל, וכלל לא בטוח שעבורם זהו פתרון מספק. באוצר אומרים שגם ההיבט הזה נבחן, וכמובן מוסיף למורכבות. ל"פאזל" הזה יש להוסיף את דבריו של הנגיד ירון, שאמר כי המצב הנוכחי עשוי להוביל בסופו של דבר לעליית מחירי הדירות כבר במחצית השנייה של 2024.