גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המחוזי: אם אין גורם מארגן, חברי קבוצת רוכשים ישלמו מס רכישה מופחת

5 קבוצות רוכשים בחיפה, שהתאגדו לצורך הקמת פרויקטים למגורים, נדרשו לשלם מס רכישה בגין שווי של דירה מוגמרת, בטענה כי מדובר בקבוצות רכישה שארגן היזם אייל פרידמן ● ביהמ"ש דחה את עמדת רשות המסים וקבע כי אין הוכחה לגורם מארגן, ומס הרכישה יחושב לפי שווי הקרקע בלבד

עו"ד יהושע גבעון/ צילום: פאול אורלייב
עו"ד יהושע גבעון/ צילום: פאול אורלייב

הפסד לרשות המסים: 50 חברים בקבוצות רוכשים שרכשו זכויות להקמת 5 פרויקטים למגורים בחיפה, נדרשו על-ידי רשות המסים לשלם מס רכישה בגין דירה מוגמרת. בית המשפט קיבל את הערעור שהגישו, במסגרתו הם טענו כי בעסקה לא היה מעורב גורם מארגן, ומאחר שקנו חלק בקרקע בלבד, יש לחייבם במס רכישה בגין רכיב הקרקע בלבד ולא בגין דירה מוגמרת. בית המשפט גם לא קיבל את טענת רשות המסים כי הגורם המארגן הוא אייל פרידמן, לשעבר מבעלי גינדי השקעות, שהיה מעורב ברכישת המגרשים.

סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, השופט רון סוקול, בשם ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, דן ב-5 עררים שהגישו 50 חברים ב-5 קבוצות רוכשים שרכשו חלקים במגרשים בחיפה, רובם בשכונת בת גלים בעיר, וביקשו לבנות לעצמם דירות מגורים. בכל הפרויקטים היה מעורב היזם אייל פרידמן, לשעבר מבעלי גינדי השקעות, ובני משפחתו. את כל העוררים ייצג עו"ד יהושע גבעון, ממשרד פרימס, שילה, גבעון, מאיר.

העוררים טענו כי רכשו זכויות בלתי מסוימות בקרקע, ועל כן עליהם לשלם מס רכישה לפי שווי החלק היחסי בקרקע שנרכשה. לעומת זאת, במנהל מיסוי מקרקעין בחיפה טענו כי יש לראות את חברי הקבוצה כרוכשים של דירות מוגמרות, ועל כן עליהם לשלם מס רכישה בהתאם לשווי הדירות שייבנו.

העוררים הגישו 5 עררים על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, הכוללים טיעונים דומים שאוחדו ונדונו בבית המשפט המחוזי בחיפה. בפסק דין מפורט הכולל 36 עמודים, סימן השופט סוקול את הקו המפריד והמבדיל בין קבוצת רוכשים שהתאחדו על-מנת לבנות בניין על מגרש שרכשו, ושעליהם לשלם מס רכישה על-פי חלקו היחסי של כל אחד בקרקע בלבד - לבין קבוצת רכישה שבמרכז עומד גורם מארגן, ושעל-פי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל אחד מחבריה במס רכישה לפי שווי הדירה.

המחלוקת בין הצדדים התרכזה בעיקרה בבחינת השאלה: האם ניתן להצביע בכל אותם מקרים על קיומו של "גורם מארגן", כמשמעותו בחוק, שקיומו הוא אחד התנאים ההכרחיים על-מנת שניתן יהיה לראות בקבוצת הרוכשים משום "קבוצת רכישה" על-פי החוק, ועל כן לחייב את הרוכשים במס רכישה בגין דירות מגורים מוגמרות, ולא בגין רכישת החלק היחסי של הקרקע.

מדובר ב-5 פרויקטים להקמת בנייני מגורים בחיפה, במסגרתם רוכשים ספורים, ביניהם בני משפחת פרידמן, קנו במשותף מגרש, ולאחר הרכישה מכרו את זכויות הבנייה בו לקבוצת רוכשים נוספים, שהתקשרו בהסכם משותף להקמת בניינים. כל הקבצות התארגנו באמצעוץ ועד שנבחר על-ידם, התקשרו עם קבלנים והחלו בעבודות הבנייה. 

לטענת העוררים, בכל העסקאות נרכשו על-ידי חברי הקבוצה אך ורק זכויות בלתי מסוימות בקרקע, ועל כן עליהם לשלם מס רכישה בגין שווי הקרקע שנרכשה. לעומתם, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען כי יש לראות את חברי הקבוצה כרוכשי דירות מוגמרות, ועל כן עליהם לשלם מס רכישה בהתאם לשווי הדירות שייבנו.

המחלוקת עוסקת בשאלה האם מהות העסקאות היא הצטרפות לקבוצת רכישה - או שמדובר בהסכמי מכר של דירות מוגמרות. האם חברי הקבוצה כלולים בהגדרת קבוצת רכישה באופן שמשליך על המיסוי, והאם בכל אחת מהקבוצות קיים גורם מארגן כהגדרה בחוק.

כל הרוכשים בכל הפרויקטים הגישו הצהרות למנהל מיסוי מקרקעין על רכישת קרקע בלבד. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את הצהרות הרוכשים וקבע כי כל אחד מהם רכש למעשה דירת מגורים גמורה, ועל כן חייב אותם במס רכישה על-פי שווי הדירה שהוא צפוי לקבל ואשר אותה רכש למעשה. מהותן האמיתי של כל עסקאות הרכישה, כך נטען, היא רכישת דירות מגורים.

עוד נטען כי הרוכשים כולם התארגנו בכל אחד מהפרויקטים כקבוצת רכישה באמצעות גורם מארגן, שהוא הרוכש המקורי, ועל כן יש למסות את הרוכשים במס רכישה על-פי שווי דירות מגורים.

קבוצות הרכישה הוקמו בעבר במטרה לרכוש במשותף קרקע, ועליה להקים פרויקט מגורים תוך הורדת עלויות, לרבות מס רכישה, המשולם בגין רכיב הקרקע בלבד ולא בגין דירת מגורים. ביוני 2010 תוקן החוק, כך שכל חבר בקבוצה ישלם מס רכישה לפי שווי דירה מוגמרת, והגורם המארגן יישא בתשלום מס רכישה על הקרקע.

לטענת העוררים, הרוכשים בכל פרויקט התארגנו בינם לבין עצמם ללא גורם מארגן במטרה להקים בניין מגורים, וגם ההסכמים בין הרוכשים משקפים רכישת זכות בקרקע והסכמה משותפת לבנייה.

מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הרוכש המקורי הוא הגורם המארגן שהתחייב למכור לרוכשים נוספים דירות מגורים, כאשר בני משפחת פרידמן הם שיזמו וארגנו את הקמת הבניינים. בנוסף טען מנהל מיסוי מקרקעין כי יש להתעלם מההתקשרויות החוזיות שנחתמו בין הצדדים ולהתבונן במהותן האמיתית של העסקאות, לפיה הרוכשים המקוריים בכל פרויקט מכרו ליתרת הרוכשים דירות מוגמרות.

סוקול לא קיבל את עמדה זו של מנהל מיסוי מקרקעין וקבע כי על-פי החוזים הממכר הוא חלק בלית מסוים בקרקע, ואין התחייבות של המוכרים לבנות עבור הרוכשים בניין מגורים. החוזים כוללים אך ורק הסכמה בין המוכרים לרוכשים לבנייה משותפת. התמורה שהתחייבו הרוכשים לשלם למגורים היא רק עבור חלקן היחסי בקרקע ולא תמורת בניית בניין. בחוזי השיתוף נקבע ועד מפקח שיפעל מבלי לקבל שכר ושיקיים אסיפה כללית שתפעל בשם הקבצה לשם התקשרות עם קבלן, אדריכל וכדומה. עוד נקבע כי עלויות הפרויקט יחולקו בין הרוכשים בהתאם לחלקם היחסי, כאשר נקבעו גם הוראות למקרה הפרה.

"כל אלה מלמדים כי חוזי השיתוף נועדו להסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה לבצע בנייה עצמית של בניין מגורים", נקבע בפסק הדין. "מחוזי השיתוף עולה מפורשות כי אין גורם המוכר דירות מוגמרות לרוכשים, אלא הרוכשים קובעים מנגנון לבנייה עצמית תוך מחויבות הדדית זה לזה. קיומה של ערבות הדדית של החברים זה לזה היא מאבני-היסוד של הבנייה העצמית. את ניהול הפרויקט ובחירת הספקים הותירו הצדדים להחלטת הקבוצה".

עוד צוין כי מאחר שבחלק מהפרויקטים נרכשה הקרקע שעוד לא היה ידוע מה ניתן להקים עליה, ואף היה צורך בחלק מהמקרים בפינוי מחזיקים, הדבר מוכיח כי הרכישה הייתה של חלק בקרקע ולא של דירה מוגמרת.

סוקול קיבל את טענות העוררים וקבע כי בכל המקרים לא ניתן להגדיר גורם מארגן, ועל כן לא מדובר בקבוצות רכישה על-פי החוק, ומכאן שכל הרוכשים זכאים לשלם מס רכישה בגין חלקם היחסי בקרקע ולא בגין רכישת דירה מוגמרת. "הגעתי למסקנה כי העסקאות האמיתיות שנכרתו בין הצדדים הן רכישת זכויות בלתי מסוימות והסכם לבנייה עצמית משותפת של כל חברי הקבוצה", קבע סוקול. "העסקאות תואמות את החוזים שנכרתו, ולא הוכח שהקבוצות פעלו באמצעות גורם מארגן".

לדברי עו"ד יהושוע גבעון שייצג את העוררים, "מפסק הדין עולה כי על-מנת שניתן יהיה להגדיר קבוצה של רוכשים כ'קבוצת רכישה' בהתאם לחוק, מערכת ההסכמים הנכונה שבין הצדדים אמורה לתת בידי כל רוכש זכות כלפי 'גורם מארגן' (שמקבל שכר עבור פעולותיו ככזה) לקבלת דירת מגורים מסוימת ומוגמרת (בניגוד לרצון או ציפייה בלבד), מה שלא התקיים במקרים הנידונים".

עוד כתבות

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard

ארה"ב: מדד הליבה של ההוצאה לצריכה פרטית ירד ל-2.8%, כצפוי

מדד ה-PCE החודשי ירד ל-0.3% לעומת 0.5% בחודש שעבר ● מזרחי טפחות: "אי ההפתעה תומכת להערכתנו בתוואי הפד הנוכחי" ● היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8% ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה

שר הביטחון יואב גלנט ורה''מ בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

רה"מ אישר: ראש השב"כ ייצא לשיחות בקהיר, ראש המוסד לקטאר

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה ● בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"