נפרדת מצמודי הקרקע: היוקרה בקריית אונו מטפסת לגובה

בשבועות הקודמים בדקנו במדור זה את שוקי היוקרה של באר-שבע ושל חיפה, והשבוע - קריית אונו.
זו עיר קטנה יחסית - כ-40 אלף תושבים בלבד - ומבוקשת, עם הרבה בנייה חדשה.

לפי נתוני רשות המסים, מספר העסקאות ביותר מ-2.5 מיליון שקל בבנייה רוויה זינק בה בשנים האחרונות בצורה מטאורית. אם ב-2012 נרשמו רק 62 עסקאות, ב-2017 המספר כבר הוכפל ל-131 ובשנה שעברה הוכפל שוב ל-275. וזאת בשנתיים שנחשבו לדלות במיוחד מבחינת היקף עסקאות היוקרה בארץ.

אבל לקריית אונו חוקים משלה. 2.5 מיליון שקל זה אמנם הרבה כסף לשלם תמורת דירה, אולם בקריית אונו אין מדובר במחירים שמעידים על יוקרה: אלה פשוט המחירים ההתחלתיים לדירות 5 חדרים.

היוקרה האמיתית בעיר מתחילה ברמות של 3 מיליון שקל. לפי אתר רשות המסים, 80 עסקאות נעשו ב-2018 ב-3 מיליון שקל ויותר, 58 מהן במחירים של 3-4 מיליון שקל. הפירמידה הסתיימה במדרגה של 5 מיליון שקל ומעלה, כשדירת 6 חדרים הנמצאת בבנייה בנאות אריאל שרון בצפון מערב העיר, לא רחוק ממחלף אלוף שדה, נמכרה ב-5.5 מיליון שקל, והייתה לעסקה היקרה ביותר בעיר בשנה שעברה.

"קריית אונו היא עיר בתנופה גדולה של פיתוח מבחינת הבנייה הרוויה", אומר השמאי ארז אבירן, המשמש גם כשמאי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית אונו. בעבר קוטג'ים היו הדבר היוקרתי בעיר, וכיום נוספה להם גם בנייה רוויה יוקרתית.

"לא לשכוח שקריית אונו היא אחת מהערים המתקדמות בארץ מבחינת פינוי-בינוי, ולבד מזה יש שכונות חדשות, אף הן בבנייה רוויה, שנחשבות לפופולריות ויקרות".

מפרדס לשכונת יוקרה עם מגדלים ווילות

השכונה שהעלתה בשעתו את קריית אונו על מפת היוקרה הרוויה הייתה פרדס רייספלד במערב העיר. עד לאמצע שנות ה-90, היא הייתה, כשמה, פרדס. באותו זמן יזמו העירייה ובעלי הקרקעות העיקריים בשכונה - שיכון עובדים ואזורים, תוכנית להקמת שכונה שכוללת חלקים בבנייה רוויה לצד צמודי קרקע.

פארק גדול בן עשרות דונמים, שנמצא במרכז השכונה, הפך לסמלה ולמוקד המשיכה הגדול אליה. הפארק מוקף ברבי קומות בני 12 קומות. הטבעת החיצונית של השכונה כוללת כ-260 צמודי קרקע דו-משפחתיים של שתי קומות, שגדלי המגרשים המינימליים שלהם הם 250 מ"ר ליחידת דיור, והמגרשים הגדולים יותר הם בני 330-350 מ"ר. כיום דירות 5 חדרים בה עולות 3.3-3.5 מיליון שקל. ב-2018 נרשמו כמה עסקאות במחירים גבוהים אף יותר, מה שמוכיח את הפופולריות העצומה שהשכונה רכשה לה עם השנים.

 פירמידת היוקרה של קרית אונו / נתונים: רשות המסים

 מספר העסקאות / נתונים: רשות המסים

פנטהאוז בן 5 חדרים ב-4.5 מיליון שקל

אזור היוקרה החדש יותר נמצא בשכונה צפונית - פסגת אונו, שנבנית והולכת בשנים האחרונות, ולצדה קאנטרי ומרכז ספורט.

השכונה גבוהה בהרבה וצפופה בהרבה, וחלק ניכר מהבניינים הם בני 20 קומות ומעלה. בסך-הכול פוטנציאל הדירות בשכונה מוערך ב-1,450 דירות, ומחיריהן של דירות 5 חדרים בשכונה מגיעים בדרך-כלל ל-3-3.2 מיליון שקל. פנטהאוז בן 5 חדרים ברחוב הדובדבן בשכונה נמכר השנה ב-4.55 מיליון שקל.

הפרויקטים הרבים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בעיר מוסיפים לדירות היוקרה פנטהאוזים ודופלקסים בשכונות שלאו דווקא נחשבו יוקרתיות. ברחוב יהודה המכבי, למשל, נמכר בשנה שעברה פנטהאוז 6 חדרים ב-5 מיליון שקל.

ומה עם צמודי הקרקע? בשנה שעברה אכן נרשמו כמה עסקאות גדולות על קוטג'ים ותיקים. קוטג' בן 8 חדרים בשטח 350 מ"ר, בעל מגרש של 600 מ"ר ברחוב טרומפלדור, נמכר במחיר של 5.15 מיליון שקל, כך לפי נתוני רשות המסים.

אבירן מסביר כי מרבית העסקות הללו הן למעשה עסקאות קרקע. "מסביב לרחוב הנשיא ממוקמים הקוטג'ים הוותיקים, שבעבר היו על מגרשים של חצי דונם ויותר. עם הזמן בעליהם חילקו את המגרשים, ובנו קוטג'ים על מגרשים של 250-300 מ"ר.

"כיום, רוכשי הקוטג'ים הישנים, לא מעוניינים להתגורר בהם, אלא להרוס אותם, לחלק את המגרש, ולהקים תחתם קוטג'ים חדשים על שטחים קטנים. המחירים הגבוהים הם למעשה לשווי של הקרקע, והם נותנים להבין מה יהיו מחירי המבנים שיוקמו שם", מסכם אבירן.