היתרי בנייה לדירות רק לשליש מהזוכים במחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן נכנסת לשנתה השלישית, ולפי נתוני מטה הדיור במשרד האוצר, עד כה הוגרלו 55,826 דירות מוזלות ברחבי הארץ ו-51,909 זכאים זכו בהגרלות מחיר למשתכן ובמחיר מטרה.

פילוח הזוכים לפי הסדרות השונות מעלה כי הרוב המכריע שייך לסדרה א' - 37,067 משקי בית. מספר זכאי סדרה ב' שזכו בדירה מוזלת עומד על 12,815 משקי בית ומספר הזכאים מסדרה ג' עומד על 1,783 משקי בית.

גם משפרי דיור יכולים לזכות בדירה מוזלת, אולם עד כה מדובר במספר זניח בלבד שעומד על 244 משקי בית בלבד. עוד לפי נתוני מטה הדיור באוצר, מעל ל-12 אלף דירות כבר נבחרו על ידי הזכאים בכנסי מכירות שערכו הקבלנים הזוכים.

במישור ההיתרים והבנייה עצמה, ההתקדמות עודנה איטית יותר מקצב הזכייה במכרזים כמו גם מקצב ההגרלות. לפי הנתונים, 8,860 יחידות דיור מוזלות נמצאות בשלב החלטת ועדה - טרם קבלת היתר, 16,667 דירות מוזלות כבר קיבלו היתר בנייה מלא וכ-15 אלף דירות מתוכן כבר נמצאות בשלבי בנייה שונים בשטח.

 מחיר למשתכן קרית מוצקין/צילום: פאול אורלייב

שיעור הדירות שהחלו להיבנות לעומת הדירות בהן זכו הזכאים אומנם נמוך - כ-29% סך הכל - אולם חשוב לזכור כי מתן ההיתרים נמצא במגרש של הרשות המקומית ולא של מטה הדיור. במקביל, לא מעט מכרזים שנסגרו בהצלחה מתייחסים למגרשים שעדיין אינם זמינים לבנייה. שתי הנקודות הללו מובילות לכך שגם יזמים וקבלנים שזכו במגרשים אינם יכולים להתקדם לקבלת היתר כל עוד המגרש אינו זמין, וכאשר מגיע המועד, לא פעם התקדמות תהליכי הרישוי עד להיתר מתעכב ברשות המקומית בגלל סיבות שונות.

סיבה משמעותית נוספת שגם מובילה לעיכוב בבנייה היא חיכוכים בין הזוכים ליזמים. אי-הזמינות של המגרשים מובילה לא פעם לתסכול של הזוכים בעקבות חוסר ההתקדמות של הפרויקט. במקרים רבים, הזכאים מתאגדים ומתחילים לבחון את התכנון המתגבש של היזם או הקבלן מה שמוביל מאוחר יותר לחיכוכים כאשר הזוכים מגישים התנגדויות לוועדה המקומית או בשלב מאוחר יותר גם עתירות לבתי משפט. הדוגמה העדכנית ביותר היא של זכאי מחיר למשתכן בפרויקט באור יהודה שהגישו לאחרונה עתירה מנהלית כנגד המדינה. 

 מחיר למשתכן עפולה / צילום: עופר גולן

הבעיה המרכזית: חוסר תיאום בין המוצר ללקוח / אורי חודי

למעלה מ-50 אלף דירות מוזלות כבר שווקו בהצלחה במכרזים, יותר מהתחלות הבנייה בשנה אחת שלמה בישראל. אם כל הגורמים המעורבים בתהליך היו עושים שיעורי בית ומתאימים את המוצר הזה ששמו מחיר למשתכן ללקוח, שבמקרה הזה הוא משולש כי מדובר גם ברשות המקומית, גם בקבלן וגם בזכאים עצמם, היינו רואים היום הרבה יותר אנשים שכבר גרים באותן דירות מוזלות.

למה הכוונה שיעורי בית? לעשות עבודה מקדימה; להתאים את התב"ע בכל מגרש שמשווק לתוכנית עצמה; לבדוק מה הם צרכי הרשות המקומית לפני השיווק, כדי שזו לא תתנגד; לבחון את הצורך בכל יישוב בגדלי הדירות; ואפילו אולי לעשות קבוצות מיקוד של זכאי מחיר למשתכן, כדי לדעת מה הם באמת צריכים או רוצים, מעין שיתוף ציבור אם תרצו. פנטזיה? אולי.

אבל כל הדברים האלו היו יכולים לפתור הרבה בעיות כבר בנקודת ההתחלה. נכון, ההכרזה על התוכנית הייתה נדחית קצת, שיווק המכרזים הראשונים היה מאוחר יותר וסביר להניח ששר האוצר היה סופג על כך ביקורת. אבל בעבודת הכנה מקדימה הרבה מהשינויים שמחיר למשתכן עברה ועוד תעבור במהלך ימי חייה היו נחסכים.

סוף מעשה במחשבה תחילה אמרו חכמים, וזה צריך להיות המצב בכל תוכנית ממשלתית שבאה לפתור בעיה רוחבית. הדבר נכון למחיר למשתכן, ובמקביל גם לתמ"א 38 - שהפכה לתוכנית למקסום זכויות במקום חיזוק מבנים, להסכמי הגג - שלא בוחנים את כושר הנשיאה והיכולת הפיננסית של הרשויות לקלוט את היצע הדירות המתוכנן, לותמ"ל - שמעדיפה תכנון מזורז על פני בחינה מדוקדקת של כל הפרטים ואפילו לקביעת יעדים חשובה בתוכנית האסטרטגית לדיור - תוכנית שמעמידה יעד מטורף בהתחדשות עירונית מבלי יצירת תשתית חקיקה והסכמה עם הרשויות המקומיות שתתמוך בזה ותאפשר לזה לצאת לפועל.