אזור התעשייה תלפיות בירושלים יהפוך למרכז עירוני שוקק

לפי תוכנית האב שמקדמת החברה הכלכלית של עיריית ירושלים, אזור התעשייה תלפיות יחובר לדרכי הגישה המרכזיות לעיר, המבנים הישנים בו ייהרסו, וייבנו במקומם שטחים מסחרים ומגדלי מגורים

הדמיית תלפיות לאחר השינוי / הדמייה: חברת עדן
הדמיית תלפיות לאחר השינוי / הדמייה: חברת עדן

חברת עדן, החברה הכלכלית של ירושלים, מקדמת בימים אלה תוכנית להפיכת אזור התעשייה תלפיות למרכז עירוני חדש שיעניק שירותים לתושבי העיר והסביבה. התוכנית כוללת קישור של אזור התעשייה לרשת כבישים ראשיים, בנייה לצורכי מסחר ומגורים, כמו גם הגדלה של זכויות הבנייה במתחם. 

אזור התעשייה תלפיות הוקם באמצע שנות ה-60 בקצה הדרומי של ירושלים המחולקת, ממש על קו הגבול דאז עם ירדן. חרף העובדה שהעיר התרחבה מאוד אחרי 1967, אופיו של המתחם נשאר מאחור והוא המשיך לתפקד כמו אזור ספר, עם מוסכים, בתי מלאכה ובתי חרושת. בפריפריה של המתחם, ממש על קו התפר, הוקמו בהמשך גם מבני שיכון סטנדרטיים למגורים. בסוף שנות ה-70 התחילו לפעול במקום גם עסקים מסחריים, כך למשל רשת השיווק של רמי לוי התחילה במתחם זה את דרכה.

עם השנים התפתחו בתלפיות גם מקומות בילוי וסצנה אמנותית שכללו את מועדון האומן, מועדון הצוללת הצהובה, בית הספר לתאטרון חזותי ניסן נתיב ובית הספר לקולנוע סם שפיגל.

מסקר שערכה לאחרונה חברת עדן עולה כי 77% מתושבי ירושלים מגיעים לאזור התעשייה של תלפיות לפחות פעם בחודש ו-44% מהם מבקרים באזור מדי שבוע. מרכזיותו של המתחם נובעת ככל הנראה מהצמיחה הגדולה של העיר שהפכה אותו ממתחם תעשייתי שממוקם בקצה העיר לסוג של מרכז.

אלא שמרבית המבנים במתחם תלפיות כיום הם מבני תעשייה מיושנים, הרחובות בו במצב רעוע והם לא נעימים להליכה, יש בו גם מחסור אמיתי באזורי שהייה - שצ"פים, כיכרות, בתי קפה - ובלילה המתחם נטוש ושומם.

המרכזים העירוניים של ירושלים כיום
 המרכזים העירוניים של ירושלים כיום

מגדלים בירושלים

תוכנית האב של תלפיות, שהוכנה על ידי האדריכל הירושלמי יעקב מולכו ואושרה על ידי הוועדה המחוזית ירושלים ב-2013, התייחסה למתחם המשתרע על שטח של כ-1,200 דונם, בין רחוב רבקה וצומת אורנים מצפון, עד משה ברעם מדרום, ומדרך חברון ממזרח עד ציר מסילת הרכבת ממערב. תחום התוכנית כלל את אזור התעשייה של שכונת מקור חיים, ואת מקבצי השיכונים שבגבול עם שכונת בקעה ולצד דרך חברון.

האסטרטגיה של תוכנית האב הייתה יצירת רשת דרכים היררכית, קישור המתחם, שהיה סגור למחצה, למערכת הכבישים הראשיים והגדרה של יעודי קרקע וזכויות בניה לפי מתחמים. באופן כללי, התוכנית הגדילה את זכויות הבנייה למסחר ותעסוקה בהיקף של כ-1.6 מיליון מ"ר ומאפשרת תוספת בנייה למגורים בשולי אזור התעסוקה בהיקף של כ-3,455 יח"ד - תוספת של 1,200 יח"ד ל-400 יח"ד המאושרות.

הציר המרכזי בתוכנית ההתחדשות של תלפיות הוא רחוב הגנרל פייר קניג, שמתחיל בצומת אורנים ונגמר במעגל התנועה של כיכר המחתרת היהודית בצרפת. לפי התכנון המוצע, המבנים שנמצאים בדופן הדרומית של מעגל התנועה - כולל "דינמומטר" - ייהרסו, והציר ימשיך ויתחבר לדרך משה ברעם, הקושרת את המתחם עם הדרכים המובילות לכניסות לעיר. יש לציין שלאורך הרחוב אמור לעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה שיחבר את שכונת גילה לשכונת הגבעה הצרפתית. לפי התרחיש האופטימי הקו יחל לפעול ב-2024.

מבחינת זכויות בנייה, התוכנית מאפשרת ברחוב הגנרל פייר קניג בנייה בהיקף זכויות מוגדל של 500% לעומת התוכנית הקיימת כיום שמציעה כ-224%. במילים אחרות, את המבנים הנמוכים שלאורך הרחוב יחליפו מגדלים בגובה של כ-20 קומות, עם קומת קרקע שבה שימושים מסחריים הפתוחים לרחוב, חניונים תת קרקעיים ושטחי תעסוקה בקומות העליונות.

פינת ישיבה בירושלים / צילום: עיריית ירושלים
 פינת ישיבה בירושלים / צילום: עיריית ירושלים

להניע בעלי קרקע

לטענת מנכ"ל חברת עדן אלון שפייזר, יש כרגע בירושלים מצוקה בשטחי משרדים. "נכון לעכשיו אין בירושלים משרדים פנויים. אני כבר חצי שנה מחפש משרדים לחברת עדן במרכז ירושלים ואין. יש לעתים דירות שעברו התאמות פרוביזוריות, אבל אין משרדים מודרניים. אם כבר מוצאים משהו, המחירים הם 130 שקל למ"ר, כמו בתל-אביב, הוא אומר.

"הר חוצבים מלא. ברור שהשאלה היא מי יבוא. אבל זה קצת סיפור הביצה והתרנגולת. גם אם אתה רוצה לבוא אז אין לאיפה. היקף הנדל"ן לצורכי תעסוקה עומד כרגע בירושלים זה 4.5 מ"ר לתושב. לפי מה שמדברים בפורום ה-15 זה צריך להיות בסביבות 12 מ"ר. בסופו של דבר, תעסוקה זה לב ההכנסות של העירייה".

מנהל מתחם תלפיות בחברת עדן גיא שקד, מספר שנקודת המוצא של החברה לפרויקט היא ששיפור המרחב הציבורי, ובעקבותיו שינוי הדימוי, או המיתוג מחדש של המקום, יניעו יזמים בעלי קרקע לקדם תוכניות בניין עיר ופרויקטים חדשים. חשוב להבין שכמעט כל הקרקע במתחם תלפיות היא פרטית, ולכן הרבה יותר קשה לנהל ולמעשה לזרז את קידום הפיתוח במתחם.

ירושלים דרך עדשת המצלמה / צילום: עיריית ירושלים
 ירושלים דרך עדשת המצלמה / צילום: עיריית ירושלים

דינמיקת ההתחדשות שאותה החברה מובילה מוגדרת על ידי מנהלי הפרויקט משק סגור. "קידום היזמות הפרטית היא מה שמניע את כל מודל העבודה שלנו. אנחנו צריכים את האגרות וההיטלים של היזמים הפרטיים כדי לפתח את המרחב הציבורי. יש לנו הסכם שמאגד את כל האגרות וההיטלים לתוך קופה מיוחדת לטובת פיתוח האזור", מספר שקד.

בנושא זה שפייזר מוסיף כי "רחוב פייר קניג הוא כביש כלכלי. התב"ע לקחה את הכביש, נתנה לבעלי המגרשים אחוזים מוגדלים ובעצם יצרה מנגנון של זירוז. אם בעל המגרש רוצה לממש את 500 האחוזים שלו, הוא צריך לפנות לנו חלק מהמגרש לטובת הרחבת הדרך. אני הולך לקבל פה מטראז' תעסוקה גדול שישלם לי ארנונה, ישלם לי היטלים ויכסה את עצמו וגם היזמים ירוויחו".

ועדת קישוט: "חשוב לנו לייצר סצינה תרבותית"

את הדימוי היצירתי של מתחם תלפיות מנסים בחברת עדן לחזק באמצעות קישוט המרחב הציבורי ואירועי תרבות מפעם לפעם. מנהל מתחם תלפיות בחברת עדן גיא שקד, מספר כי "חשוב לנו בחברה לייצר במתחם סצינה תרבותית. יש משהו מיוחד בתלפיות והמסר שלנו הוא שאנחנו רוצים לשמר את האמנים במקום. זכויות בנייה יש בהרבה מקומות. כאן יש אמנים ויוצרים וסטארט-אפים ואנחנו רוצים להשתמש בזה כדי לקדם את הדימוי האטרקטיבי של המקום, כדי שיבואו לפה משקיעים. היה פה השנה אירוע הפתיחה של פסטיבל ישראל ולאחרונה גם התקיים פה פסטיבל ציורי קיר שאנחנו יזמנו".

מבנה מקושט בתלפיות / צילום: גיא נרדי ועיריית ירושלים
 מבנה מקושט בתלפיות / צילום: גיא נרדי ועיריית ירושלים

בסיור עם אנשי החברה במתחם, ניתן להבחין במה שהם מכנים "פעילות הפלייס מייקינג" וקישוט המרחב שעליהם הם עמלים בשנתיים האחרונות.

הם אולי יכולים לראות את חזון המרכז החדש המתהווה לנגד עיניהם, אבל לזר שפוסע ביום קיצי חם ברחובות המהבילים של אזור תלפיות התחושה אינה נעימה במיוחד. המבנים הכעורים מתנכרים לרחוב ומפנים אליו חזיתות אטומות, אין צל, אין ספסלים, המדרכות צרות, ויש הרבה שטחי בור ומגרשי חניה.

הקישוטים, או כמו שהם קוראים להם "התערבויות אורבניות", שעליהם גאוותם, מפוזרים פה ושם והם חינניים ומעידים על כוונות טובות. אבל, אי-אפשר שלא לתמוה האם ציור קיר שצויר על ידי אמן מקסיקני, במה עשויה מדק עץ שתוכננה על ידי אדריכלית נוף מגבעתיים ופינת ישיבה בתוך מכולה צבועה בצבע צהוב שעיצב בוגר בצלאל אכן מעידים על ויטאליות מקומית? האם אלה הדברים שיוצרים מרחב מגניב? האם אלה האלמנטים שדרושים בשביל למשוך יזמים שייצרו כאן עבור העירייה נדל"ן מניב? לא בטוח.