גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תירוצי הקבלנים אזלו: מגמה ברורה של ירידות במחירי הדירות

כבר אי-אפשר להזהיר את הציבור שמדובר במגמה קצרת מועד שתתהפך כשהביקושים "הכבושים" יתפרצו להם, כבר אי-אפשר להמשיך את הסיסמאות המופרכות ● פרשנות

ככל שחולף הזמן, שחולף עוד חודש, שמתפרסם עוד מדד חודשי שמבשר על הירידה הנמשכת במחירי הדיור, כך אוזלים במקביל התירוצים של יזמי הנדל"ן וכל מי שהתפרנס ומתפרנס מבועת הנדל"ן. כבר אי-אפשר להסביר את רצף הירידות באירוע זמני, כבר אי-אפשר להזהיר את הציבור שמדובר במגמה קצרת מועד שתתהפך כשהביקושים "הכבושים" יתפרצו להם, כבר אי-אפשר להמשיך את הסיסמאות המופרכות שדירות עולות לעולמי עד, לנצח נצחים ושהן השקה מצויינת בכל נקודת זמן. אז זהו, שלא.

בשנה האחרונה הצבעתי פה שוב ושוב על הסימנים הברורים לשינוי מגמה בשוק הדיור, כפי שאכן באו לידי ביטוי במדדי הלמ"ס האחרונים. משקיעים שמוכרים דירות בהפסד, מלאי דירות גבוה אצל הקבלנים במקביל לקושי ניכר למכור דירות וירידה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם. ככל שהלחץ של הקבלנים גבר, כך גם ההפחדות שלהם וההתקפות הבוטות שלהם על תוכנית "מחיר למשתכן". הפחדות של הרס שוק הדיור, הפחדות על שיכוני "סלאמס" שייבנו והפחדות של פרץ של עליות מחירים בעקבות התוכנית. כל זה כבר מאחורינו, יהיה הויכוח על המחיר והאיכות של תוכנית "מחיר למשתכן", אשר יהיה. אני מניח שגם יזמי הנדל"ן מבינים שכללי המשחק בשוק הדיור השתנו: זו כבר מגמה די מובהקת של ירידה שקשה לתרץ אותו בהסברים תלושים מהמציאות.

המדד האחרון שפורסם הערב (פברואר-מרץ) מצביע על ירידה של 0.2% במדד מחירי הדירות הארצי הכולל דירות חדשות ויד שנייה. זו חודש שישי רצוף של ירידות, משהו כמו 3% במצטבר. זו פעם ראשונה מזה זמן רב שהמדד בשנה האחרונה ירד - ב-0.1% בלבד אמנם - או אחרי עשור של עליות רצופות זה סוג של היסטוריה. במדד מחירי הדיור אפשר לראות ירידות של 0.9% בתל-אביב, אם כי עליות נרשמו במחוז ירושלים (אחרי צלילה במחירים בחודשים האחרונים). בכל מקרה, התמונה בשלושת חודשי המדדים האחרונים היא של ירידות מצטברות בכל המחוזות. אפילו בתל-אביב, שנראית כמדינה בפני עצמה בשוק הדיור, נרשמו ירידות בשלושת החודשים האחרונים: 0.8%, 0.5% וכאמור 0.9% בחודש האחרון. כן, מחירי הדירות בתל-אביב גם הן במגמת ירידה.

במדד מחירי הדירות החדשות תמונת הירידות מתחדדת: בחודש האחרון נרשמה ירידה משמעותית של 1.2% ובסך הכל יותר מ-5% בחודשים האחרונים - כאשר אחוז העסקאות בתמיכה ממשלתית ("מחיר למשתכן") מהווה כ-28% מהמדד. אינדיקציה נוספת לירידת המחירים היא רמת המחירים הממוצעת של העסקאות, שאמנם צריך להיזהר ולא להיתלות בה כי שינוי המחירים אינם בניכוי שינוי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. עם זאת, גם רמת המחירים הממוצעת של העסקאות ירידה מ-1.53 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2017 לכ-1.48 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2018, ירידה של כ-3%.

מה הלאה? שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב מאוד וכמו כל שוק הוא מושפע מכמה גורמים: רמת הריבית, רמת המיסוי, יחסי ביקוש-היצע (טבעיים, ולא מומצאים על-ידי אינטרסנטים) וגם הגורם הלא-כלכלי: פסיכולוגיה או מומנטום. אז ככה: המומנטום הוא כרגע לצד הירידות, כי נוצר מומנטום של ירידות שמסוגל בהחלט להזין את עצמו. ככל שהמוכרים והקונים ושאר השחקנים בשוק הדיור יפנימו את מגמת הירידות, המגמה הזו בהחלט תימשך; רמת המיסוי עלתה זה מזמן וריסנה מאוד את המשקיעים בשוק; ביקוש והיצע? אין בעיית ממשית של היצע בשוק הדיור ולא חסרות דירות; ומה עם רמת הריבית? הדלק או סם החיים של בועת הנדל"ן עדיין ממשיך להיות גורם מסמם וממכר - כי הריבית בישראל וגם בעולם עדיין ברמות נמוכות מאוד.

אלא שבדרך כלל השווקים מקדימים בהרבה את המציאות ואת ההתפתחויות המשקיות, ואפשר לראות זאת בתנודתיות הגבוהה בשוקי ההון ובציפייה להעלאות ריבית. הציפייה הזו נתמכת במדד המחירים לצרכן שפורסם אף הוא היום והצביע על עלייה של 0.4% בהמשך לעלייה של 0.3% ו-0.1% בחודשיים שקדמו. ניצני אינפלציה יש ולפלוג לא תהיה ברירה אלא להתחיל להעלות ריבית, עוד גורם שבטווח הארוך ילחץ את המחירים כלפי מטה. גם הנתונים שייחשפו בשבועות הקרובים בדוחות הכספיים של יזמי הנדל"ן לרבעון הראשון יצביעו בוודאי על קושי הולך וגובר למכור דירות.

ולענייני פוליטיקה: לשר האוצר כחלון, מי שלקח על עצמו את הטיפול במחירי הדיור, יש בהחלט סיבות רבות להיות מרוצה היום ובלימת העלייה במחירים ומגמת הירידה היא ללא ספק הישג שיירשם על שמו. האם הוא יתרגם זאת להישגים פוליטיים? את זה נראה רק בקלפי ולא בסקרים. בכל מקרה, הוא ונתוני הלמ"ס ניצחו בשלב הזה את הקבלנים שהורידו לחלוטין פרופיל עם הביקורת שלהם. לא רק הם צריכים לעשות חשבון נפש, אלא גם חלקים נרחבים בתקשורת הכלכלית שנתנו במה מוגזמת ולא מידתית לנבואות האפוקליפטיות שלהם על שוק הדיור.

עוד כתבות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

שופט בית המשפט העליון חאלד כבוב / צילום: שלומי יוסף

נציב התלונות על השופטים מצא תלונה נגד השופט חאלד כבוב כמוצדקת

בשנת 2019 השופט חאלד כבוב נתן שתי החלטות, במסגרת בקשות לצווים במעמד צד אחד, הקשורות לתיק בו ארבעת ילדיו היו מעורבים בעקיפין ● הנציב אורי שהם ציין כי תמוה שכבוב לא ידע על הדבר, שכן שמותיהם הופיעו בחלק מנספחי התיק, אך כבוב טען כי הנתונים נמצאו בשולי הנספחים, שכללו 200 עמודים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

כספים הוקפאו, אבל מבחינת המדינה ניתן להפקיד בסלייס חיסכון לילדים

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבית משפט השלום צו חיפוש במשרד של שני עו"ד ● השניים טענו שהמסמכים נתפסו על ידי צו של בית משפט השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את הערעור שלהם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6%, ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי, לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%