אין לדרוש תשלום היטל השבחה אלא מבעליו של המקרקעין במועד ההשבחה

מעשה "השבחה" במקרקעין נוצר עם אישורה של תכנית משביחה, המעלה את ערכם של המקרקעין. עם זאת, מועד תשלום היטל ההשבחה אינו חל בהכרח במועד בו קמה החבות בהיטל ההשבחה, אלא בעת "מימוש זכויות" במקרקעין. בהתאם לחוק התכנון והבניה, אחת החלופות ל-"מימוש זכויות" היא העברת זכויות במקרקעין, ובמועד זה יידרש בעליו של המקרקעין או החוכר לדורות, לתשלום ההיטל. כלומר, במועד מכר זכויות במקרקעין, חלה חובה בתשלום היטל ההשבחה, שייתכן שנוצרה שנים רבות קודם לכן. כך, לעיתים, עשוי להיווצר פער זמנים בין מועד יצירת החבות בהיטל השבחה לבין מועד התשלום בפועל.

בנושא זה התקבל לאחרונה פסק דין מעניין בבית המשפט המחוזי לוד, בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים. במסגרת פסק הדין, דן בית המשפט בתביעה של בעלי זכויות במקרקעין, אשר נדרשו לתשלום היטל השבחה, בגין תכנית שאושרה טרם רכישת הזכויות על ידם.

במהלך שנת 1992 נמכרו זכויות בבית מגורים המצוי בכוכב יאיר לזוג רוכשים, וזאת במסגרת הליכי כינוס נכסים שחלו על בעליו הקודמים של הנכס. במועד רכישת הנכס, הזכויות בו נוהלו בספרי רשות מקרקעי ישראל בלבד. עם זאת, בשנת 2005 נרשמו זכויות החכירה על שם בני הזוג בטאבו, ללא כל הערה או התחייבות. בשלהי שנת 2014 התקשרו בני הזוג בהסכם למכירת זכויותיהם בנכס. בתוך כך, פנו לוועדה המקומית בבקשה להנפקת "אישור עירייה" לצורך העברת הזכויות בטאבו על שם הרוכשים. ואולם, הוועדה התנתה את מתן אישורה בתשלום היטל השבחה, בגין תכנית שאושרה בשנת 1989.

לטענת בני הזוג, מאחר שמועד השבחת המקרקעין קדם למועד רכישת הזכויות על ידם, אין הם חבים בתשלום זה וכי יש לדרוש את פירעונו מבעליו הקודמים של הנכס. עוד טענו כי במסגרת הסכם הרכישה, אשר קיבל את אישורו של רשם ההוצאה לפועל, נקבע כי על כונס הנכסים מוטלת החובה לתשלום היטל ההשבחה. בנוסף ציינו, כי הזכויות נרשמו על שמם ללא ידיעתם ומבלי שפעלו לכך, וזאת מכוח "חוק שיכונים ציבוריים" אשר איפשר העברת זכויות בטאבו על שם חוכרים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל. לשיטת בני הזוג, הוועדה המקומית מחזיקה בהם כ"בני ערובה" ופועלת באופן בלתי סביר ובלתי מידתי בכדי לגבות היטל שלא הם חייבים בו. במקביל להגשת העתירה, ובמטרה להימנע מתשלום פיצוי לרוכשים עקב הפרת הסכם המכר, שילמו בני הזוג את היטל ההשבחה תחת מחאה.

מנגד טענה הוועדה כי רישום הזכויות בטאבו על שם בני הזוג, נעשה שלא בידיעתה וללא מתן אישורה כמתחייב בדין. לתפיסתה, על אף שרישום הזכויות בוצע בהתאם לחוק רישום שיכונים ציבוריים, אין בכך כדי לפטור מתשלומי חובה כדוגמת היטל השבחה. לכן טענה כי על בני הזוג לפנות לכונס הנכסים, המהווה בעליו הקודמים של הנכס, ולדרוש את תשלום החוב. לטענת הוועדה, בני הזוג היו מודעים לחוב היטל ההשבחה, אך לא עמדו על כך שהסכום ישולם ע"י הכונס שמכר להם את הנכס, ולכן לא סביר כי היא שתתבע את בעליו הקודמים של הנכס, בזמן שקיימת לבני הזוג עילת תביעה כנגדו מכוח הסכם הרכישה ביניהם.

בראשית דבריו, ציין בית המשפט שאין חולק על כך שבני הזוג לא היו בעלי הזכויות בנכס במועד ההשבחה, אלא רכשו את זכויותיהם כשלוש שנים לאחר אישור התכנית המשביחה. משכך, נפסק כי לא היה מקום לחייב את בני הזוג בתשלום היטל ההשבחה. עוד צוין שאין זה מתקבל על הדעת שוועדה מקומית תפגע בקניינו של פרט שאינו חייב בתשלום, ובוודאי מבלי שפנתה תחילה אל החייב עצמו בדרישת תשלום. באשר לטענות הוועדה המקומית בדבר אי-עדכונה על עריכת הסכם הרכישה בין כונס הנכסים לבני הזוג, כמו גם רישום הזכויות על שם בני הזוג, נקבע כי לא די בכך כדי לחייב את בני הזוג בתשלום שאינם חבים בו על פין דין. בנוסף, נדחתה טענת הוועדה לפיה הטלת האחריות עליה לגביית החוב מבעליהם הקודמים של הנכס, תהווה "משימה בלתי אפשרית". בהקשר זה נקבע כי אין זה סביר לדרוש מבני הזוג לנקוט בהליכים משפטיים כנגד כונס הנכסים, לצורך השבת כספים ששולמו שלא כדין.

לסיכום, קבע בית המשפט כי הוועדה המקומית פעלה באופן בלתי סביר עת שסירבה להנפיק "אישור עירייה" לטאבו וכן בדרישתה לתשלום דמי ההשבחה מבני הזוג, חרף ידיעתה כי תשלום זה אינו חובם. לאור זאת, הורה בית המשפט להשיב את הסכום ששולם על ידי בני הזוג, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

הכותב הוא שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי