גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביטול חוזה שכירות עקב אי-גילוי עובדות

ביטול חוזה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
ביטול חוזה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

עיקרון תום-הלב הנו עיקרון החולש על כלל המשפט הישראלי. לעיתים, יש בעיקרון זה כדי לזכות אדם מחבות, ולעתים עשוי עיקרון זה ליצור חבות כלפי אדם הנפגע מהתנהגות שנעשתה בחוסר תום-לב. משמעותה של חובת תום-הלב, בשלב הטרום חוזי, כוללת גם את חובת הגילוי אשר לפיה, בנסיבות מסוימות, מצופה מצד למשא-ומתן כי יגלה עובדות רלוונטיות לצד השני. ואולם, בפסיקה הישראלית ננקטת גישה לפיה יש להגביל את חובת הגילוי רק לפרטים מהותיים שהצד שכנגד לא יכול היה להשיגם בעצמו, למעט מקרים של הטעיה זדונית. לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בבאר שבע, להכריע במקרה בו צד לחוזה ביקש את בטלותו של חוזה שכירות בטענה של אי-גילוי עובדות במסגרת משא-ומתן.

בחודש דצמבר 2006 נחתם הסכם שכירות לתקופה של 20 שנה, בין השוכרת, חברה המפעילה רשת מכוני כושר, לבין המשכירה אשר הפעילה בנכס מועדון כושר עוד בטרם חתימת הסכם השכירות. הנכס נשוא ההסכם הוא מועדון כושר, הכולל בין היתר, חדר כושר, בריכת שחייה וספא. בעת חתימת ההסכם, היו בידי המשכירה רישיונות עסק ביחס לכל חלקי הנכס, אולם רישיונות אלה כללו רישיון לצמיתות לחלק בו מופעל חדר הכושר ורישיונות זמניים ליתר חלקי המועדון, אשר היו בתוקף עד לסוף שנת 2009. לימים, משבקשה השוכרת לחדש את הרישיונות הזמניים, נענתה בשלילה על ידי העירייה, בשל חריגות בניה הקיימות בנכס. לטענת השוכרת, במהלך המו"מ נמנעה המשכירה מלציין בפניה כי קיימות בנכס חריגות בנייה וכי מצבו התכנוני אינו מוסדר. לגרסתה, המשכירה אף סירבה לכלול בהסכם השכירות, הצהרה לפיה המושכר בנוי כדין, בנימוק כי נוכח קיומם של רישיונות עסק התייתר הצורך בהצהרה זו. לטענת השוכרת, נודע לה לראשונה על מצבו התכנוני של הנכס, עת שסירבה העירייה לחדש את רישיונות העסק. בהמשך, אף נודע לשוכרת כי טרם כריתת ההסכם, הוגש כתב אישום פלילי נגד המשכירה ובעליה, בשל חריגות הבנייה. זאת, בניגוד להצהרת המשכירה כי לא מתנהל הליך פלילי ביחס למושכר. עוד טענה השוכרת, כי על אף שמקודמת תב"ע חדשה ביחס למתחם בו מצוי הנכס, גם אם תתקבל תב"ע זו, הצורך להרוס חלקים מהנכס יוותר בעינו. לפיכך, טענה השוכרת כי המשכירה ניהלה מו"מ בחוסר תום-לב, והסתירה פרטים מהותיים, תוך יצירת מצג שווא, לפיו קיומם של רישיונות העסק מעידים על כך שניתנו כל האישורים וההיתרים הנדרשים. משכך, בחודש אפריל 2012, הודיעה השוכרת למשכירה על ביטול הסכם השכירות, ומשסירבה המשכירה לביטול, עתרה השוכרת להורות על ביטול הסכם השכירות. מנגד, טענה המשכירה, כי למרות שהשוכרת ידעה על מצבו התכנוני של הנכס, חפצה היא בהתקשרות והעריכה כי מדיניות העירייה ביחס למתן רישיונות העסק לא תשתנה. על כן, השוכרת בחרה להתקשר בהסכם השכירות, תוך שהתמונה העובדתית המלאה הייתה בידיעתה. בנוסף, ציינה המשכירה כי סירבה לכלול בהסכם הצהרות בנוגע למצבו התכנוני של הנכס, תוך שהבהירה כי קיימות בעיות תכנונית ביחס לנכס, בגינן מקודמת תב"ע אשר עתידה להסדיר את החריגות. עוד הוסיפה וטענה המשכירה, כי כתב האישום שהוגש כנגדה, אינו כולל צו הריסה, ובעת חתימת ההסכם לא היה צו הריסה ביחס לנכס או לחלקים ממנו. בהקשר זה ציינה, כי בשים לב לבעייתיות התכנונית, נקטה העירייה במדיניות לפיה כל עוד מקודמת התב"ע, יושהו ההליכים הפליליים במתחם. מטעמים אלה, נטען כי אין כל פגם בהצהרותיה במסגרת הסכם השכירות, ואין בכך כדי לזכות את השוכרת בסעד המבוקש על ידה.

בית המשפט דחה את טענות השוכרת וקבע כי זו ידעה על מצבו התכנוני הבעייתי של הנכס, טרם החתימה על ההסכם, והיה ביכולתה לערוך בירור, ולו מינורי ביותר, בכדי להבין את בעייתיות הנכס המושכר. אמנם, קיומם של רישיונות עסק בעת החתימה על הסכם השכירות, עשויים לכאורה, לתמוך בטענת השוכרת לפיה הוטעתה לסבור שלא קיימת בעייתיות. אולם מעדויות הצדדים עולה, כי בטרם החתימה על הסכם השכירות, מסרה המשכירה לשוכרת כי קיימת בעיה תכנונית ביחס למושכר, ומכאן סירובה לכלול בהסכם הצהרה בדבר מצבו התכנוני התקין של הנכס. התנהלות זו כשלעצמה, אמורה הייתה להוות אבן נגף בהתקשרות החוזית, אולם משבחרה השוכרת להתעלם מכך ולא לערוך את הבדיקות הנדרשות, אין לה להלין אלא על עצמה. כמו כן, נפסק כי יש לדחות את טענת השוכרת לפיה יש לקבל את התביעה, נוכח הצהרת המשכירה בדבר קיומו של צו הריסה או צו סגירה. שכן, במועד החתימה על הסכם השכירות, לא הוצא צו הריסה או צו סגירה כנגד המועדון. יתרה מכך, מעדויות הצדדים התברר כי עורך דינה של השוכרת, אשר היה מעורב במו"מ לקראת חתימת ההסכם, הביע בפני נציגי השוכרת הסתייגות מחתימה על הסכם ארוך טווח, בייחוד לאור סוגיית התב"ע החדשה והשלכותיה. ממסכת העדויות נראה למעשה, כי המניע המונח בבסיס התביעה דנן, ועיתוי הגשתה כ-3 שנים לאחר סירוב העירייה להארכת רישיון העסק, נעוץ בחוסר כדאיות כלכלית מצידה של השוכרת. משאלה הם פני הדברים, נקבע כי אין ממש בטענות השוכרת לפיהן עתרה לביטול הסכם השכירות וכן נפסק כי התביעה לוקה בשיהוי.

■ עו"ד אלעד שרעבי הוא ממשרד עורכי הדין גינדי-כספי העוסק בנדל"ן. נכתב בסיוע המשפטנית מיכל מרקו.

*** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות-דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין.

האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. 

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; מחירי הנפט קופצים ב-1%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי, לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

כספים הוקפאו, אבל מבחינת המדינה ניתן להפקיד בסלייס חיסכון לילדים

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

מוצרים המיובאים על-ידי חברת דיפלומט

"נעביר את ההתייקרויות ללקוחות": בדיפלומט מזהירים מאפשרות של העלאות מחירים

יבואנית המזון והטואלטיקה פרסמה את תוצאותיה לשנת 2023 ולרבעון האחרון והציגה צמיחה בהיקפי הפעילות בישראל וכן בפעילותה העולמית ● למרות זאת - החברה הזהירה, שוב, מפני אפשרות להעלאת מחירים בהמשך השנה

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

שופט בית המשפט העליון חאלד כבוב / צילום: שלומי יוסף

נציב התלונות על השופטים מצא תלונה נגד השופט חאלד כבוב כמוצדקת

בשנת 2019 השופט חאלד כבוב נתן שתי החלטות, במסגרת בקשות לצווים במעמד צד אחד, הקשורות לתיק בו ארבעת ילדיו היו מעורבים בעקיפין ● הנציב אורי שהם ציין כי תמוה שכבוב לא ידע על הדבר, שכן שמותיהם הופיעו בחלק מנספחי התיק, אך כבוב טען כי הנתונים נמצאו בשולי הנספחים, שכללו 200 עמודים

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023